济南哪个区最繁华发展前景好,买房潜力最大

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在济南买房,哪里的房子最适合你?

为了方便大家选房,我们此前梳理了济南楼市中22个片区的优劣,希望对大家买房有所帮助。

(济南楼市22个片区)

1、华山片区,环境好,交通待改善

先从济南东北部的华山片区说起,我们在向很多粉丝推荐过这个片区。

这里位于济南东北部,有山有水,风景特别好。如果你没去过这里,你不能想象这里的景色有多好。

项目的产品可以分为两部分,一部分在华山湖的西侧,多为装修产品,稍微侧重于改善;一部分在东侧卧牛山的周边,侧重于刚需。

不过,去年以来的价格战让东西两侧的产品区分有所降低,华山湖西岸的多个地块售价一万三四,也是刚需可以够得着的价格了。

对居住在济南东北部的市民来说,想买一套靠山靠水的房子,在华山周边选择还是很不错的。

这里的遗憾是,目前交通还不方便,对外严重依赖二环东路(将军路)。在华山片区东部,规划中的奥体西路、奥体中路北沿线可连通至华山。目前,奥体西路北沿线虽然有部分路段动工(详情点这里),但跨铁路段依然没有时间表;奥体中路张马片区有房子未拆迁,何时打通也不确定。

另外,华山片区部分产品密度稍偏大,整体居住氛围侧重于刚需。

最近,华山片区要推出一个高端产品地块,价格很贵。能否得到市场认可,拭目以待。

2、新东站片区,供应量大,到高新区方便。

新东站片区,在大辛河以东、济青高速以南、胶济铁路以北、东绕城高速以西。

片区内的主要楼盘如下:

这其中,工业北路以北、奥体中路北沿线两侧的楼盘很密集,这里就是传说中的张马片区。

目前,张马片区毛坯房价格一万一二,装修房价格一万二三。另外,周围翡丽公馆、公园大道的价格也不贵。翡丽公馆曾是个高端楼盘,但高层产品价格也回落到了一万四五;公园大道侧重于刚需,高层价格一万一二,跟张马片区楼盘竞争明显。

今年,这里还会有三个楼盘入市,分别是:张马片区中建项目、东侧中粮大悦城项目、南侧海信翰墨府(恒大城南侧,上图中未能标出)。

整体而言,新东站片区供应量较大,大家可选余地很大。

这个片区产业目前很薄弱,在这里买房的群体,很多是在高新区工作,也有一些是在老城的东北部工作。

整体而言,新东站片区距离高新区不远,去高新区上班还是挺方便的。

片区的劣势是,整个片区处于开发初期阶段,大部分楼盘周边环境不成熟,近几年居住舒适度会比较一般。而且,由于供应量偏大,预计价格横盘时间会长一些。

3、郭董片区,仅存的万元以下楼盘

郭董片区,是济南主城仅存的万元以下的楼盘了。我们说的主城,是除章丘、济阳、长清之外的济南其他各区。

我们知道,很多人不把这里当主城,包括“宇宙中心”唐冶也被斥为是远郊组团。

不过,对很多刚需买房人来说,合适的价格比合适的区位更重要。而且,济南城市的发展确实已经来到这里??这里的几十个村庄已经被全部拆迁,多个楼盘正在建设中。

各楼盘位置如下:

荣盛华府、加州东部世界城在售,东城郦景、中铁建项目预计今年会开盘。

这个片区最大的优势是它的价格。

目前,荣盛华府、东部世界城在售价格在万元左右,有部分特价房在万元以下。

敏感点是,片区成熟度还比较一般;片区北部稍微侧重于工业了。

由于价格低,这里比较适合那些预算特别紧张的刚需族。

尤其是,我们认为,虽然这里现在还不成熟,但相较于章丘、济阳等卫星城区域,这里的潜力还是要大得多的。如果你在济南主城工作,无论是自住还是投资,我们都认为,这里与卫星城相比是更好的选择。

4、高新东区孙村片区,刚需与叠墅并存

目光向南转到高新东区孙村片区,这里的市场有些特殊:它呈现出刚需产品与叠墅产品并存的格局。

片区内有一些刚需产品,如劝学里、重汽翡翠雅郡,另外还有春江彼岸、海信彩虹谷等项目的高层,售价1.1万至1.3万,整体定位偏重于刚需。

同时,金茂墅、云麓公馆、万科如园都有叠墅产品,其中万科如园为纯叠墅产品,各项目售价基本在280万-450万之间。

高新东区周围企业很多,实体经济发展势头较好。对在周边工作的人来说,在这里买房是一个不错的选择。如果在奥体以西工作,在这里买房可能会存在一些通勤方面的问题。

另外,高新东区这里以前有一个痛点??片区内工业用地偏多。但是,这种现象在未来可能改变。

最近,大众日报报道了高新东区的发展,并配备了一张全新的规划图:

从这张新的规划图看,高新东区孙村片区,将有较多工业用地改为居住用地(黄色)。如果得以落实,片区居住氛围将更加浓厚。

5、“宇宙中心”唐冶,配套正在完善

我们来到了“宇宙中心”唐冶。唐冶之所以被大家称为“宇宙中心”,一个重要原因是:这里是济南东绕城高速以东,开发最早、居住氛围最成熟、楼盘最多的片区。

这里的楼盘比较丰富,既有1.1万至1.3万的刚需产品,如新城悦隽风华、九里晴川的高层,也有1.5万左右的精装修产品,如玖唐府、泰山七号、翡翠山语的高层等,还有景粼原著、翡翠山语、九里晴川、和唐悦色的叠墅。

对于有些买房人来说,绕城高速是一条分界线??他们总觉得过了东绕城高速,就很远,甚至不再是济南了。

但实际上,唐冶这几年的居住环境、居住氛围都在不断提升。目前,商业配套还不能说是完善,但世纪大道以南区域已经相当成熟,公园、学校都在到位。而且,今年R2地铁站要投入运营,对唐冶北部也是一个利好。

6、神彩片区,低密度住宅集中

神彩片区,是指经十路以南、东绕城高速以东的神武、彩石片区。这里的一大特点是,低密度住宅产品比较多。

比如,彩石片区的中铁城、东山府、三庆院子、希思庄园,以洋房、别墅、叠墅产品为主,神武金茂项目、龙湖项目也有密度很低的地块。

所以,这个片区整体倾向于改善,对于刚需买房人来说可选余地很少。这里目前虽然也有一些高层产品,但价格也比较贵。比如中铁城的高层产品,价格1.9万左右,显然不是刚需族能承受得起的。

另外,龙湖在神武片区的项目名字为“天誉城”,目前尚未入市。它的产品比较丰富,会有一些中高层产品,未来开盘后会给大家一个新选择。

7、莲花山以东,文旅城,刚需、改善统统收入囊中

继续向西,将目光移至东绕城高速以内的莲花山以东片区。

莲花山以东区域,以旅游路为界限,分为南北两部分。目前,旅游路以北有一个超级大盘在售,即融创文旅城;旅游路以南,在建有有个大型水厂,以及三个安置房地块,其他地块基本拆迁完毕,但尚未开发。

在这个片区,重点说说文旅城。

在济南的房地产市场,它是一个刚需、改善统统都收割的楼盘。目前,其南侧有毛坯房在售,均价1.4万元/平方米;同时还有改善性的精装房在售,价格一万六七。

文旅城项目有两大很突出的优点:

第一,它的配套超级强大,有体育、旅游、娱乐、商业、酒店、酒吧等各种配套。而且,这些配套目前正在建设中,建设速度非常快。预计未来一两年内,大部分设施都会开业。

第二,这个区位也是很不错的??东绕城高速以内、经十路以南,周围无重大污染源,是东绕城高速内少有的优质地块了。

目前,在售毛坯房东侧有一些环境敏感点,临铁路、高压线、高速较近。但在当前价格下,以上不利因素可以接受。

另外,对莲花山以东片区,有些老济南人有一个误解??这里是不是离莲花山公墓、殡仪馆比较近?答案是否定的!

我们以前说过,莲花山殡仪馆的原址(目前已搬迁到彩石以东),位于莲花山的西北角,距离汉峪金谷比较近;莲花山公墓,位于莲花山西南角,跟汉峪片区凤凰国际项目比较近。它们距离文旅城项目都很远,根本不沾边。这方面的顾虑,大家可以不必再有。

整体而言,无论是对于刚需族还是东部的改善族来说,文旅城项目还是比较合适的楼盘。

8、雪山南片,刚需聚集地,价格诱人

从文旅城往北看,就是雪山片区了。这里是我们推荐刚需购买的区域之一。推荐这里主要三方面考虑:

第一,雪山片区在济南东拓发展主轴线附近,且在绕城高速以内,距离高新区、奥体等东部新城的物理距离也不远;

第二,大品牌开发商入驻,选择性更多,人文院校也坐落在此,自然文化氛围不错;

第三,最重要的是,价格足够合适,目前片区内刚需楼盘价格在1.2-1.4万之间(有些还是18-23层的中高层产品)。

该片区楼盘分布如下:

不过,雪山片区在城市规划上属于一个片区,但区域内有着不同的特点。

世纪大道的以南的雪山南部,目前除了春江郦城,其他项目住宅项目已经基本建成。

世纪大道与飞跃大道之间的雪山中部,有中新国际城、中新锦绣天地(合称中新智慧城)在售。这两个楼盘去高新区核心区很方便,同时价格比较合适(1.2-1.4万),在东部买房的刚需族可以重点关注一下。

在飞跃大道以北,也有几个新楼盘在售,包括星瀚城、金茂墅、凤鸣艺境等,有高层产品,也有叠墅产品。目前,这里的高层产品跟中新智慧城相比,无论是区位还是价格,竞争力都要弱一些,销售速度也慢一些。

该片区的一个缺点是,距离炼油厂不远。从高新区沿着世纪大道、工业南路过来,都需要经过炼油厂附近,给人的视觉感受不好。

但总体上,这里的价格还是比较合适的。

9、东城核心区,CBD会是济南房价最贵区域之一!

从文旅城、雪山往西,就靠近了济南东城核心区。

济南东城核心区包括:CBD区域,奥体片区,高新区核心区,汉峪金谷。这里正成为济南城市新封面,也是济南作为一个繁华大都市的象征。

在房地产市场,这周边的楼盘又可以分为四个比较集中的区域,位置大致如下:

这四个区域,房价都在2万以上,是济南高端楼盘的聚集区。

我们先从最核心的CBD区域说起,这里有8个楼盘在售。

北部,中信济南尊、华润昆仑御、绿地IFC,毛坯房,价格2.3万元左右;

南部,万科大都会、复星国际中心、招商公园1872、仁恒公园世纪,精装修,价格2.8万-3.1万。

另外,这附近还有城投伴山、山钢现代逸城项目,均为毛坯房;区域内还有绿城代建项目、中信新项目未开盘。

它们位置如下:

对这个片区的利弊,之前说过很多次。

这里最核心的优势:这里是济南未来的繁华商务都心,是济南经济最有活力的地方。未来,这里也会是济南房价最贵的区域之一。

这里的敏感因素是:小街区,大部分地块只有两三栋楼;配套学校不明确;部分项目受写字楼挡光严重。

对各个楼盘利弊,我们之前在知识星球里发布过每个项目的置业报告。欢迎大家加入我们的知识星球(文末有二维码,收费)下载查看。

总体上,我们认为CBD未来的前景是光明的。对这里楼盘的长期走势,我们依然是看好的。

10、CBD、高新区以北区域,10个楼盘同台竞技

在CBD、高新核心区以北区域,今年将有很多楼盘在售。据我们估算,这里会出现10个楼盘同时销售的盛况:

这里距离CBD、高新核心区、奥体片区都不远,周边大环境的生活配套还比较方便的。所以,这里也是改善区域明显的片区。

目前,该片区房价普遍在2万以上。

这个片区面临的最大竞争对手是CBD区域。毕竟,CBD区域毛坯房售价2.3万,甚至2.2万,这里的竞争优势是什么?

在区位上,这里跟CBD片区相比还是差一些;有些项目的环境、配套也一般;大部分项目学校也不明确。

片区内部分项目自身有独特的亮点。

比如,绿地?园的洋房产品,万科翡翠公园的精装修、物业,绿地华彤苑的配套学校(引入山大基础教育集团)、配套双公园。

但对于亮点不突出的产品来说,这里能否赢得高端需求者还有待验证。

11、刘智远(长岭山)片区,高端楼盘聚集区

将目光转向高新区以东的刘智远片区。

玖玺城、金茂府,扛起了高端产品的旗帜,价格动辄两万二三及以上。

这其中,玖玺城的配套学区是亮点(签约燕山学校),金茂府的装修及科技住宅是亮点。

铂悦凤犀台项目售价也达到两万三四,装修标准较高,但总体上产品特点不明显,销售速度较慢。

另外,金域华府为精装现房销售,同时有万科物业加持,也颇有亮点。

整体上,这个片区距离高新区、汉峪金谷较近,又属于历下区,产品总体是改善性的。

片区的缺憾是,目前整体的居住氛围还不成熟。

另外,该片区北部有济南炼油厂。跟下文的雪山片区楼盘相比,这里实际上距离炼油厂更近。

不过,炼油厂在这个片区的北侧,从这里往北是通往新东站济钢片区,并不是城市重要交通动线。因此,我们觉得,对长岭山以南的区域来说,炼油厂的影响反而不是很大。

12、汉峪片区,环境好,价格也有分化

济南东部还有一个高端居住区,那就是汉峪片区。

这里的楼盘也呈现明显的价格分化。

在去年年底,旅游路以北区域出现过单价一万七八千的房源,目前中铁逸都国际的售价也不是很高,约为1.9万左右。

在旅游路以南、舜华南路两侧,绿城玉?花园、金汇瀚玉城、华皓英伦联邦在售,价格在2.1万至2.3万之间。

在旅游路以南、凤凰路两侧,在售舜山府、济南院子、保利、金科的项目,单价动辄在两万四五以上。

相对来说,我们认为汉峪片区南部的成熟度与长岭山片区要好很多。这里的居住用地基本出让完毕了,在售项目建好之后片区居住氛围就会相当不错了。

相较于长岭山片区,这里的交通条件要差一些,居住环境更胜一筹。

在汉峪片区继续细分:

一般的改善族,可以选择旅游路以南、舜华南路两侧楼盘,这里的楼盘有明确的配套学校(瀚阳小学,与山大基础教育集团签约),成熟度也比较好;

追求产品极致享受的,可以考虑游路以南、凤凰路两侧楼盘,这里的产品确实非常惊艳,比如舜山府270度拐角落地窗,在客厅里给人很震撼的感觉。

如果预算紧张,可以考虑旅游路以北的高层楼盘,包括一些二手房(价格一万六七)。

13、龙洞片区,官商云集,基本建成区

另外,除了以上4个片区,济南东部高端居住区还包括龙洞片区、浆水泉路片区、济南高新区核心区等。

目前,这些片区已经基本建成,新楼盘不多。其中,龙洞片区有零星楼盘在售,包括恒大龙奥御苑、大华紫郡。

(龙洞片区楼盘分布)

这个片区我们之前聊过多次:这里官商云集,环境优美,有R2地铁线通过,绝对是济南的高端居住区。

目前,恒大龙奥御苑在售价格两万一二,大华紫郡精装洋房3万左右。

龙奥御苑的价格还是很诱人的,这里环境不错,距离地铁站约1.3公里左右,属于泛地铁房吧。有点缺憾的是,虽然这里属于历下区,但其对应小学为锦屏学校,情况比较一般。

大华紫郡对应学校是龙德学校,附近很多公务员小区,大家对这个学校期望很高,但目前尚未有毕业生。

总体上,龙洞片区作为济南的高端居住区,无论是新房还是二手房,都是改善族可以考虑的对象。

14、历下区二环内,寸土寸金,高端产品价格超3万。

从东部向西,将目光转移到二环内,我们将这里分解为5个片区来聊。

首先,看历下区二环内区域。

这是个寸土寸金的区域,这里也有新楼盘在售?是的,该区域有两个在售楼盘,还有两个楼盘尚未开盘。

先来说一个在售的“袖珍”楼盘??历山永祥里,这个楼盘在济南老城区算是比较难得的位置,解放路与历山路交叉口东北角,东临中心医院。售楼中心设在解放桥的家乐福超市,对部分老城区的中老年群体有一定吸引力。

小区体量非常小,一共两栋楼,分别是21层和24层,容积率达到4.0,户型从90平到160平都有,开发商不知名。

另外需要提醒的是,永祥里有一个bug??它是个塔楼结构,从户型结构看,有的户型窗户朝西,有的朝东,舒适度相比板楼肯定是大打折扣。当然,这个楼盘最大的优势就是区位和价位,目前售价2.2万元左右。

在永祥里东边不远处,有历下区另一个楼盘在售??中建国熙台二期。

这个楼盘的交通区位很方便,位于解放路、山大路交叉口西北角,算是周边比较稀缺的新盘了。而且,它由大开发商打造,周边商业配套齐全。不过与便利性相伴随的是环境有些嘈杂、靠近科技市场人流量大。

国熙台的精装价格已经达到3.2-3.5万元/平,算是老城“一哥”了。项目配建有一个新学校,已经签约解一小。

对于老城区有置换需求的改善群体来说,国熙台还是一个比较不错的选择。

除了以上两个在售楼盘,历下区还有两个新楼盘预计今年面世。

一个是历山路西侧,万科海晏门对面的山东教学仪器厂地块,案名前段时间已经公布??明湖壹品苑。

这个项目位置不错,交通十分便利,紧邻教育大厦,与胸科医院一路之隔,地上容积率2.82,目前还未释放价格。距离其不远的万科海宴门项目3年前售价将近3万/平。

从明湖壹品苑往东,在山大路、花园路交叉口西北角还有一个项目叫山大静园,由绿地泉开发,户型为132平、146平、165平、180平,毛坯房,容积率2.11,密度相对可以。不过,这个楼盘的周围环境略显凌乱,周边地区的城市面貌还有待改善。之前释放的价格为2.3万元左右。

提起历下区的楼盘,很多人第一时间是想到学校。但是,以上几个楼盘,只有国熙台配建了新学校,其他三个楼盘的学校都不确定,只能划片入学。对其他三个楼盘,在学区方面不能寄希望太高。

15、老城北部,十多个楼盘销售!关注北湖、绿城项目

老城历下区的楼盘较少,在历下区的北部,这里今年将有十多个楼盘销售!

它们的位置如下:

这些楼盘,涉及到天桥、历城两个区。

众所周知,在济南老城北部,很多片区改造任务比较巨大,城市更新比较慢。

所以,对济南北部这些楼盘,我们认为大部分楼盘适合区域性客户??如果你在周边工作,在附近买一个楼盘,通勤、生活都比较方便,那是不错的。

对于区域外的客户来说,可以重点关注两个点:

一个是北湖附近,这里目前已经有三个楼盘,包括金地湖城风华、海尔云世界、恒大滨河左岸,下个月这里还将成交住宅地块,还会有知名开发商进驻。

对北湖片区,以前大家吐槽比较多。但现在北湖已经基本成型,片区拆迁也有一大半,各个安置区也都动起来了。

未来三四年,北湖片区的居住环境会有较大的起色。

另一个,可以留意一下绿城项目。从区位上说,绿城项目并不是太有优势。不同,冲着绿城的品质和物业服务,这个楼盘还是值得大家期待的。

16、老城西北部,今年将增三个全新楼盘

在老城西北部,药山片区及南部,目前有两个楼盘在售。其中,海信九麓府高层售价在1-1.1万左右,三箭瑞景苑有洋房在售,一楼带院子,单价2万左右。

除了这两个楼盘,今年这里还将迎来三个全新楼盘,包括万科、中梁、力高的项目。

它们的位置如下:

在这周边的三个新项目中,万科的产品、物业口碑好,而且将配建学校;力高项目位于北园高架以南,周边生活配套更成熟些;中梁项目距离药山比较近。

药山片区,这里以前的功能定位侧重于物流、工业。但近两年,这个片区的居住功能在提高。

目前,片区整体面貌还比较一般,但房价比较低,对于在周边工作的小伙伴来说,在这里买房也是一个选择。未来,期待这个片区能加大开发力度,迎来更多大项目,让片区面貌尽快转身。

17、老城西部,经十路沿线,和谐广场附近四新盘对垒

在济南老城西部,经十路沿线也有多个楼盘今年销售。

其中,和谐广场附近将由4个新楼盘打擂台,它们分别是远洋?万和府、保利项目、绿城项目、富康名邸。再加上附近的阳光100,这附近今年的战况将很激烈。

目前,远洋万和府售价2.1万左右,总体适中。

另外,在经十路沿线,最西侧的腊山立交桥财富壹号已经开发至三期,目前在售临近高架路的高层产品,价格1.5万左右。向东一点的瑞公馆目前剩余不少大户型产品和回迁小户型产品,精装修交付,大户型单价相对较高,在1.9万左右。

相对来说,和谐广场繁华程度、配套方便性更高,周边紧邻和谐广场、省立医院等,并有多条交通主干道交汇。随着相关楼盘的开发,这周边会是济南一个相对高端的居住区。

18、市中区新南部,学校是亮点,部分片区城市面貌需继续改善

继续往南,我们来到了济南西南部。这里总共有5个楼盘在售,分别为世茂璀璨时代、中骏天誉、绿地国际城、雍锦半岛、中南樾府。

中骏天誉、世茂璀璨时代的项目,是机床一场改造地块。这两项目产品比较齐全,有高层、小高、洋房、叠拼。

中骏天誉在售高层产品价格1.5万元/?左右,8层洋房产品单价在2万至2.1万,项目将配建一所小学;璀璨时代在售为叠墅产品,另有小高层产品待售。

这两个项目所在的白马山片区,此前主要是工厂、棚户区、村庄,再加上铁路纵横,交通不便,所以这里的城市面貌很落后。最近几年,随着相关房产项目的开发,白马山公园初具规模,刘长山路基本打通,片区面貌有较大改善。

绿地国际城项目较大,既有一万五六的高层产品,也有一些一万八九的低密度产品。这个楼盘相对比较孤单,它的北部还有一些村庄未拆迁。不过这个楼盘的一大好处是,它签约有胜利大街教育集团,目前已经开学。

另外,中南樾府是个低密楼盘,有4、7、10层产品在售,有150、180两种四室大平层产品。相对于前述几个楼盘,这里环境“相对”成熟些,价格也比较高,在2.1万-2.3万左右。

雍锦半岛,这是一个半山腰的别墅产品。以前聊过,不再赘述了。

以上几个楼盘都在市中区。其中,机场一床项目、绿地国际城所在位置居住环境尚不成熟,周边还有一些棚户区待拆迁,不过它们都有配建学校,这是亮点。中南樾府、雍锦半岛所处位置更成熟些,价格也比较高。

整体而言,老城南强北弱、东强西弱格局还是比较明显的。而且,由于老城内的改造难度比较大,城市更新速度也会慢一些。这些楼盘,整体上还是比较适合老城内客户自住需求。如果是投资,我们相对倾向于大家去城市新区,那些地方拆迁阻力小,开发速度快,城市成长的速度也会快一些。

19、济南南部新城崛起,学校、环境、区位是三大优势

从二环内往外,我们将目光转向南部。

在济南南部,二环南沿线,一座济南南部新城已经崛起,这里有六七个楼盘,位置大致如下:

在这些楼盘中,华润公元九里最近抢了大风头:

上周五首推三栋18层小高层,200多套房子,大约1.4万的单价,销售火爆,收割了一批刚改群体;两天后又第二次加推,单价上涨了三四百元,较首开略有降温,不过销量依旧红火。

不得不说,价格是王道:南城、市中教育集团,价格一万三四,“还要什么自行车”?

有小伙伴担心交通:它到达二环南路需要一段路程,公共交通有待完善。不过,这个位置位于济南这根“油条”的中间位置,开车对外出行还是很方便的。公共交通方面,距离公元九里不远的紫云府已经通行了社区公交,还有不少紫云府的业主选择定制公交通勤。

学校方面,目前周边已经有泉泽学校,签约经五路小学、育英中学,是一个亮点。

公元九里西侧,是鲁能领秀城麓府在售,所剩楼栋不多,户型在175平以上,价格大约2.6万/平。领秀城的一大优势当然是学校,而且有贵和这样的商业配套,已是成熟社区。

未来,领秀城还有三宗地块待售,这是鲁能在前年年底拿的地,密度很低,已经进行了规划公示,以洋房、小高为主,适合改善需求。

从领秀城往西,就到了南北康片区。这里有万科山望、绿地新里城在售。

其中,万科山望要配建一个超高项目??望岳中心,这个项目将建设5栋塔楼和1座购物中心,包括一栋276米超高,整个项目计划引入印力、泊寓、万创汇,计划签约第二座印象城。

住宅方面,万科山望有两个地块,B11地块已经售罄,目前在售B9地块。

万科B9地块一期规划了10栋住宅,有4栋18层小高层,售价在2万/平左右,其余为高层产品,整体容积率较高。之前推出的高层特价房产品,因临近一些敏感因素,均价到1.7万/平左右,这个价格对刚改群体也是有较高性价比的。

在南北康片区与万科成交错分布的绿地新里城,体量更大,也是该片区的开拓者。

绿地新里城的一大特点的是,在售产品以中小户型为主,90平左右的小户型,总价低,适合刚需上车。

绿地新里城还配建了学校,签约的经五路小学,从绿地释放的信息看,前几天,经五路小学的校长还视察了这所学校的施工现场,将确保今年9月顺利开学。如此看,经五路小学方面对这个学校还是比较重视的。

从南北康片区向西,在中海国际社区,今年还将迎来最后一个地块??中海玖?南山。

这个项目之前聊过,它位于二环南高架路(老虎洞山隧道)与九曲庄路交叉口东北角。

产品方面,项目西北角有4栋18层中高层产品,最南侧为5层多层产品,户型以95平米为主;其余为5-10层小高、多层等。项目尚未开盘,价格预计在2万左右。

项目对外交通比较方便,但紧邻二环南快速路隧道,部分楼栋不可避免受到噪音影响。

学校方面,中海国际社区也已开发成熟,学校口碑还可以,玖?南山北侧还有新学校正在建设。

另外,二环南附近还有融汇爱都、中国Mall城市之星。

其中,融汇爱都不久前推出一部分多层产品,价格1.3万左右(详情点这里),也非常火爆!这部分产品最大的不利因素是临近大型公墓。不过,这个价格依然非常有竞争力。

总体上,济南南城最近很火,除了价格折扣之外,这里还有三个比较突出的优点:

1,部分楼盘周边自然环境很不错,如公元九里、领秀城;

2、这里属于市中区,市中区的集团化办学成果斐然,很多楼盘配建的学校不错;

3、这里在济南“油条”的中间,对于需要奔波在济南东西两端的人来说,这里的区位很方便。

20、西客站南部,市中、槐荫交汇,有低密别墅、洋房

继续往西,我们来到西客站片区的南部,这里属于槐荫区、市中区交汇处,有3个楼盘在售。

其中,腊山御园、水发和山在腊山的山脚下,自然环境很诱人。同时,它们是低密度楼盘。

腊山御园有类独栋和联排别墅在售,建面约220-420?户型,总价600万/套起。另有高层住宅在售,单价约1.8万左右。

水发和山在售有复式洋房,127-176?户型,单价1.3-1.6万元/?;还有237-278?联排别墅,均价在2.1万元/?左右,总价约550万/套。

周边的敏感点是:没有配建学校,需要划片入学,属于槐荫区,周围学校都很一般;这周围的整体城市面貌还比较一般,商业等生活配套也比较缺乏。

这周边还有另外一个大盘在售,即融汇城。这个项目之前我们聊过(详情点这里),其在售产品位于二环南路规划延长线以南,铁路以北,锦绣里组团。

因此前发生的质量问题,让融汇城蒙上一层阴影。在去年年底,这里的产品曾以9666元/?起的价格在朋友圈刷屏,目前在售产品价格1.1万左右。

融汇城所在位置是市中区,但由于南有铁路,北有规划二环南路延长线,项目周边环境也很不成熟,在当前价格下竞争力一般。

21、西客站,环境宜居,配套渐好,产业待崛起

如果从2009年西客站奠基开始,西客站片区的发展已经经历了十多年。如今,这里已经从一片荒芜变成了一片新城区,一座气势恢宏的大城正在崛起!

随着这几年招商引资和开发建设,片区一改过去商业、学校配套较少的窘态。宜家、迪卡侬、麦德龙、印象济南、会展中心先后投入运营,一些学校也在逐渐投入运行。

因开发时间较早,目前西客站在售项目较少,目前主要为六个盘,包括地平?西棠甲第、保利熙悦、金科城、济水上苑、杨柳春风、中建?锦绣首府等。

这里面,西棠甲第地理位置相对较好:紧邻地铁R2线,东侧紧邻宜家、迪卡侬,门前还有东西向的烟台路,产品以高层、小高为主,毛坯、精装产品均有,适合刚需、刚改选择。

金科城,位于槐荫区政府附近,南侧距离经十路不到一公里,距离地铁1号线较近。项目定位刚需,目前在售产品为已交付两期中间地块,目前价格1.26万左右,毛坯交付。

该项目位置也不错,在西客站相对比较中心的位置。产品主要是大高层,有较多地上车位规划,刚需定位明显。结合它当前价格来看,总体还是合适的。

济水上苑在售为北区产品,项目位于青岛路以北。定位刚需,户型面积段在105-143?,单价一万三四左右。

保利熙悦,位于金科城东侧,产品精装,定位刚需、刚改客户,均价1.65万左右。

除了以上项目,西客站以西有两大项目在售:

杨柳春风项目与中建锦绣首府项目,均在高铁合围区域,杨柳春风位于青岛路以北,中建锦绣首府位于以南区域。

两项目产品结构都比较丰富,都拥有小高、洋房、叠拼等。中建项目签约山东省实验中学,这在西客站片区整体缺少教育配套下算是一大优势。

杨柳春风项目主要以蓝城品质作为项目卖点,在西客站片区来说,该项目品质的确超出大部分楼盘,可以作为部分刚改客户选择。

总体来说,西客站片区现在的居住环境很不错。街道干净,绿化很好,这两年居住人口不断上升,人气也变得越来越足。

但坦白地说,西客站目前的产业发展依然不充分。片区内商业办公用地很多,但很多地块还没建起来。

(图中红色地块为商业办公用地)

观察君身边有两位朋友,居住在西客站,但工作在济南东部,每天需要沿着济南二环快速路贯穿全城,那是相当的不便。

未来的西客站片区,产业的短板亟需弥补。最近一些新闻报道称,西客站片区要建设“京沪会客厅”,央企总部城。期待这些规划能够尽早实现。

22、西客站以北,任重道远

对西客站以北的区域,好多济南人可能都没太来过。但提到吴家堡,大家一定不会陌生。除此之外,这里还有百联奥特莱斯、海宁皮革城等商业综合体。

目前,片区内很多村庄已经拆迁,呈现一幅百废待兴的景象。片区内有三个楼盘,包括璀璨悦府,海那城,以及尚未开盘的地平地块。

世茂?璀璨悦府,定位刚改,户型面积段在103-142平米,装修交付,目前售价1.5万左右。项目对面就是百联奥特莱斯、海宁皮革城,距离二环西高架大约600米距离。

地平地块成交于去年,楼面地价7200.63元/?,预计今年对外发售,与西棠甲第项目同为润华集团关联企业地平置业开发。

另外,海那城项目还有非普通住宅项目在售,产品打造得不错,但是土地性质并非居住属性,留意。

总体上来说,西客站北部这里的居住环境还比较一般。而且,片区开发处于初期阶段,未来也有相当比例的工业用地规划,片区很难摆脱刚需形象。

相较于东部的刚需产品,这个片区的房价目前竞争力很一般。

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