山东哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大
2017年，山东人口净流出41.97万，首次成为人口净流出省份。
2018年，山东人口净流出19.55万人。
2019年的数据还没出，但显然不会很乐观。
山东开始着急了。
2020年1月9日，人口大省山东宣布，将全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。山东省住房和城乡建设工作会议宣布：
全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，全面实施居住证制度。
人才是第一生产力，长远来讲，人才的数量决定了未来山东的经济活力。短期来说，人都走了，齐鲁大地，谁来买房？
要不怎么说领导的格局不一样。16地市还在躺在楼市的功劳簿上或喜或叹，大家长已经为他们操碎了心。
2019年11月，中科院发布的未来三个月下跌预警，10个名额山东占了四个。青岛、济南、烟台、威海榜上有名。
山东GDP排名前三的城市，青岛、济南、烟台，在房价下跌上无一幸存。
“降”成了2019山东房价的关键字。
锐减的棚改数量瘪了钱袋子；60%的国内杠杆率压缩了消费；再加上即将从二线城市蔓延到三四线的楼市寒潮……
据中原地产研究中心数据显示：2019年山东的青岛、济南、潍坊、菏泽、临沂、济宁六座城市进入卖地收入前50城名单。高昂的土地财政，萎靡的房地产市场，收割殆尽的韭菜，2020年山东楼市的关键字，“尴尬”是最好的旁白。
从2018年底菏泽取消限售开始，越来越多的山东城市学会抢戏了。淄博、日照、威海、德州成了中国三四线的典型。泰安、威海成了中国首批房价涨过万元的三四线城市。济南、青岛反而沉寂下来。
数据宝追踪的《2019年320个城市房价排行榜》从排名上反映了他们的进退史，不妨详细来看看这些城市，2019年经历了什么，又给2020留下了什么样的开头。
（山东16地市楼市排名变化，根据数据宝《2019年320个城市房价排行榜》整理）
山东房价第一梯队，先从被下跌预警点名的青岛、济南、烟台、威海开始。
青岛
2019年全国楼市第一跌
2018年冲到2万元/平的青岛，山东房价排行榜的霸主，在小弟面前抬不起头来。从年初跌到年底，有媒体称青岛已经锁定2019年全国楼市第一跌。
2019年12月，青岛二手房连跌10个月……
2019年青岛商品房销售达16169套，销售面积达1802.37万?。
2019年批准入市面积2390.15万?，供销比约为0.75,明显处于供大于求之势。
2020年开年，青岛尚存可售面积仍达3105.81万?，库存面积相对较高。（据中国指数研究院数据）
唯一值得庆幸的，是土地财政还不错。对2020年的青岛来说，这是属于2019年时代的馈赠。托土拍的福，更多新房即将涌入市场，粥太多了，吃饭的和尚不够使了。
2019年青岛首次土地收入突破千亿元，卖地收入同比增长39.6%。其中涉宅用地价格显著上涨，房企拿地热情颇高。涉宅用地成交总建筑面积2447万平，环比上涨24.76%，成交金额达到850亿元。
济南
有些难
2017年曾追赶上青岛，短暂当过山东房价第一的省会城市济南，2019年的口头禅是济南好难。
降价成了2019年度感动泉城韭菜的关键词。恒大滨河左岸的惊天一砸把济南降价送上头条，曾经喊过刚需15000抓紧上车的济南，新东站、雪山、张马片区，11000不是梦。
维权成了2019年度济南韭菜奔忙整年的事业。房子质量不合格，五重园林变草坪，开放露台电梯间，高价房低配交付成常态，济南开发商在不断刷新人们对楼盘的想象力。
据地产下半场不完全统计，2020年，济南有100多个楼盘近身厮杀。更多的高价地粉墨登场。更多的高价房即将交房，更多的维权还在路上。2020年，济南没有最难，只有更难。
烟台
潮水退去
在2017、2018年楼市里冲过浪的烟台，2019年，潮水退去，只剩蒙圈的开发商。
2019年住宅成交量锐减三成。截至11月初，去化周期最长的芝罡区为18个月。
2019年烟台商品住宅市场供应546万?，成交446万?，均价10880元/?，同比上涨18%。
2017年商品住宅供应448万平，成交671万平。
2018年商品住宅供应641万平，成交606万平。（据腾策数据）
万科翡翠大道95平产品几乎售罄，中海锦城85平户型需要抢购，同样被剩下来的118平，143平大户型却都是随便挑。烟台两居室占比极少，几乎全部脱销。
不是不想买，烟台人是在是买不起了。
2020年的烟台，还剩下的是买不起的韭菜，滞销的大户型，庞大的库存。
威海
成交减少三分之一
土拍依旧激昂
在中科院预警上和青济烟并驾齐驱，是威海和山东前三名距离最近的一次。
GDP成绩一直稳定在第十的威海，在数据宝上排名跌落7位，2019年住宅成交套数，比2018年少了近万套。一下少了三分之一。
2019年威海市住宅共成交18738套（不包含文登、荣成、乳山），同比2018年成交的27160套下降31%；成交面积1893464?，同比2018年2687000?下降35%。（据乐居数据监控中心）
对比鲜明的是精彩纷呈的土地市场，万达首驻威海，预计2020年开业；华夏几天以27.8亿总额拿下10宗地。金地、富力、金茂、鑫都、中南、恒融、宝能等品牌房企崭露头角；龙湖、恒大、中南、恒融再拓新版图。
2019年威海市区（不含文登、荣成、乳山）商服、商住及住宅用地成交面积3120311?，同比上涨34%；成交总金额110亿，同比上涨46%。（据中国指数研究院发布《2019年度全国土地市场盘点》）
显然，以康养、度假著称的威海，与普通的三四线相比，在开发商眼里潜力犹存。
2019年，山东出现了三匹房价黑马，日照、临沂、泰安。
日照
当年的班级吊车尾
现在的全省top3
2008年3000一平的日照，现在已经是10000一平的水平。在数据宝《2019年320个城市房价排行榜》上排名上升11位。
房价上涨20%，成交量和前两年相差不大，土拍成交接近翻番，堪称真正的楼市赢家。
2019年日照网签商品住宅17842套，成交面积214.34万平米。按1478套的月均住宅网签量来看，当前12397套的库存量需要8余月可消化。（据日照市房管局数据统计）
2019年日照市区内共成交居住、商住、商务用地43宗，总成交面积3533270.02平米，总成交金额约1615971万元。（据日照国土资源局数据统计）
无论是金额还是面积，2019年再次创造了土拍新纪录，总成交金额较2018年上涨89.29%，总成交面积上涨102.11%，已然翻番。
唯一的遗憾是GDP从全省倒数第二变成了全省倒数第一。最后一名转学了，没有比这更悲伤的消息了。
临沂
涨幅天下惊
在进步幅度上，日照在临沂面前只是个弟弟。
在数据宝《2019年城市房价排名上升榜》上，临沂从2018年的129位上升至76位，暴涨53位。
2019年临沂上半年房价上涨位列top20城市第一，一度占据各大公众号头条。
供不应求是临沂的杀手锏。临沂目前的去化周期是1.3个月。
2019年土地供应建面869万平，成交建面625万平，同比分别上涨68.5%、19.1%。
2019商品房持续缩量，供应紧缺，成交量缩减，高去化率推动价格保持上涨。成交均价9359元，同比上涨13.7%；新增供应469万平，同比下降27.7%；成交510万平，同比下降21.5%，全年成交量缩量两成。（据世联行数据，）
临沂市民，一群长期生活在抢不上房的恐慌里的群体。好像临沂的时间永远停留在2016年。房价太高，供应太少，群众怨声载道，“走出去”成了有志一同的选择。人口净流出破百万，成为仅次于菏泽的山东省第二大人口流出地。
疯狂一年的临沂，据说在年尾也刹住了车，售楼处里拥挤的人群逐渐散去，未来的临沂扑朔迷离。
泰安
不断刷新的地王
年年放缓的GDP增速
泰安是以活跃的土拍市场强行挤入人们视线的。地王楼面价不断被刷新，从723万/亩到790万/亩，到1529万/亩，12759.2元/?的楼面价，泰安2019年地王才真正落定。
从2016年开始，泰安市的GDP连续3年增速放缓，目前已经跌落至全省倒数第4。（数据来源：2016-2018年泰安市国民经济和社会发展统计公报）
与之相反的，是泰安房价一路高歌。根据数据宝《2019年320个城市房价排行榜》，泰安房价9256元，排名上升21位，同比涨幅15.08%。
和高房价同时出现的，是12个月的去化周期。
2019年泰安批售商品房33385套；批售住宅325.98万平，比2018年上涨82.17%；月去化率14.65%；现有货值去化周期为12个月。
2019年泰安住宅产品网签成交22159套，网签面积261.7万平。（据房产超市泰安站）
山东房价的第三梯队是淄博、聊城、德州、枣庄；典型的三四线楼市，因棚改而起，因棚改而终。
淄博
房价连续下跌
库存创5年新高
淄博主城区新房连续12个月下跌，淄博新区房价跌幅高达14.5%。（根据房产超市网数据）
2020年，仅张店区要入市的新盘就接近70个。2020年，淄博楼市至少4万套房源要上市，为近5年最高值。据国家统计局数据显示，2018年，淄博市常住人口数量为470.2万，首次出现负增长（-0.1%）。库存高企，人口外流，棚改降速，但淄博的土拍市场依然活跃。
2019年，淄博土地收入全国排名44。房企表示，虽然淄博不好卖，但和省内其他城市比还不算差。为了生存，拿。
其他三个城市的情况也差不多，都是2017年攀升、2018年高潮、2019年无人接招。
聊城
成交大幅下降
聊城，又一个高房价，低收入的三四线城市典型。2019年上半年，聊城人均可支配收入排名全省倒数第二，人均消费支出全省倒数第三，唯有房价，全省第九。
聊城市区住宅2019年成交量204.5万平（中指院济南分院聊城市区网签数据），对比2018年的232.9万平，2017年的248.16万平，和2016年的265.79万平……只能说，聊城市民一年比一年清心寡欲了，也可能是这座城市的钱包被掏的差不多了。
德州
市场供不应求
开发商有恃无恐
德州楼市，重复着临沂的故事，土地供不应求，开发商有恃无恐，换来8332元的均价，排名还下跌两个位置。
根据德州市房产管理中心网站统计数据：
2016年德州中心城区去化高达200万平米，供给量却只有93.2万平米；
2017年去化量也在200万平米左右，供给量虽然提高到了186万平米，但与去化相比仍存在20万平米左右的缺口；
2018年市场去化量约205万平米，供应量却减少到167万平米；
截止2019年10月底，德州市区住宅供应货量为162万平米，接近2018年的全年供应量，然而相比市区每年近200万平米的去化量相比，依旧有近40万平米的缺口。
看，德州就是不喜欢卖地。
枣庄
强弩之末，宴席将散
曾经的煤炭大城，山东的鲁D，铁道游击队的故乡，知识经济不太好看，尽管有滕州这个百强县的加持，枣庄的GDP也常常徘徊在倒数第二和倒数第三之间。
枣庄楼市，也曾有过辉煌，但现在，也是强弩之末，卖不动了。各类更名的房源陆续推出，而嗅觉灵敏的开发商，更是先行一步。
2019年，恒大枣庄项目，每平米降价1000元，业主纷至沓来，维权。另一个大房企融创，据说在枣庄干了这一票，清盘后也没有了在枣庄坚守的打算了。
中梁更是心狠，项目还没卖完就要撤离，据说中梁在枣庄唯一的一个楼盘“中梁首府”卖给了合作方。
未来枣庄的外来房企，或许只剩下碧桂园和金科相思相守了。
山东房价的第四梯队是东营、济宁、滨州、潍坊、菏泽。
济宁楼市更是靠猜，动不动开盘售罄、8个亿，一看网签数据，才卖了1/3。
滨州的楼市销售面积在涨，销售额在涨，唯有房价下跌9.49%。
潍坊的购房者很淡漠，开发商轮番降价，不买帐；山东地铁第三城花落潍坊，置业顾问朋友圈疯转，不买帐；市区7590的房价不算离谱，不买帐。难怪有人说，2019年末，潍坊楼市，哀鸿遍野。
东营的情况和其他城市差不多，土地成交面积、低价都大幅回落。2020年供应量增加。
屡次上头条的菏泽，托市的办法用了很多，供应量过大的问题始终还在。楼盘有延期交房的，有违规交房的……市场不好，开发商的耐心和资金一样，都所剩不多了。