山东哪个区最繁华发展前景好,买房潜力最大

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2017年,山东人口净流出41.97万,首次成为人口净流出省份。

2018年,山东人口净流出19.55万人。

2019年的数据还没出,但显然不会很乐观。

山东开始着急了。

2020年1月9日,人口大省山东宣布,将全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。山东省住房和城乡建设工作会议宣布:

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件,全面实施居住证制度。

人才是第一生产力,长远来讲,人才的数量决定了未来山东的经济活力。短期来说,人都走了,齐鲁大地,谁来买房?

要不怎么说领导的格局不一样。16地市还在躺在楼市的功劳簿上或喜或叹,大家长已经为他们操碎了心。

2019年11月,中科院发布的未来三个月下跌预警,10个名额山东占了四个。青岛、济南、烟台、威海榜上有名。

山东GDP排名前三的城市,青岛、济南、烟台,在房价下跌上无一幸存。

“降”成了2019山东房价的关键字。

锐减的棚改数量瘪了钱袋子;60%的国内杠杆率压缩了消费;再加上即将从二线城市蔓延到三四线的楼市寒潮……

据中原地产研究中心数据显示:2019年山东的青岛、济南、潍坊、菏泽、临沂、济宁六座城市进入卖地收入前50城名单。高昂的土地财政,萎靡的房地产市场,收割殆尽的韭菜,2020年山东楼市的关键字,“尴尬”是最好的旁白。

从2018年底菏泽取消限售开始,越来越多的山东城市学会抢戏了。淄博、日照、威海、德州成了中国三四线的典型。泰安、威海成了中国首批房价涨过万元的三四线城市。济南、青岛反而沉寂下来。

数据宝追踪的《2019年320个城市房价排行榜》从排名上反映了他们的进退史,不妨详细来看看这些城市,2019年经历了什么,又给2020留下了什么样的开头。

(山东16地市楼市排名变化,根据数据宝《2019年320个城市房价排行榜》整理)

山东房价第一梯队,先从被下跌预警点名的青岛、济南、烟台、威海开始。

青岛

2019年全国楼市第一跌

2018年冲到2万元/平的青岛,山东房价排行榜的霸主,在小弟面前抬不起头来。从年初跌到年底,有媒体称青岛已经锁定2019年全国楼市第一跌。

2019年12月,青岛二手房连跌10个月……

2019年青岛商品房销售达16169套,销售面积达1802.37万?。

2019年批准入市面积2390.15万?,供销比约为0.75,明显处于供大于求之势。

2020年开年,青岛尚存可售面积仍达3105.81万?,库存面积相对较高。(据中国指数研究院数据)

唯一值得庆幸的,是土地财政还不错。对2020年的青岛来说,这是属于2019年时代的馈赠。托土拍的福,更多新房即将涌入市场,粥太多了,吃饭的和尚不够使了。

2019年青岛首次土地收入突破千亿元,卖地收入同比增长39.6%。其中涉宅用地价格显著上涨,房企拿地热情颇高。涉宅用地成交总建筑面积2447万平,环比上涨24.76%,成交金额达到850亿元。

济南

有些难

2017年曾追赶上青岛,短暂当过山东房价第一的省会城市济南,2019年的口头禅是济南好难。

降价成了2019年度感动泉城韭菜的关键词。恒大滨河左岸的惊天一砸把济南降价送上头条,曾经喊过刚需15000抓紧上车的济南,新东站、雪山、张马片区,11000不是梦。

维权成了2019年度济南韭菜奔忙整年的事业。房子质量不合格,五重园林变草坪,开放露台电梯间,高价房低配交付成常态,济南开发商在不断刷新人们对楼盘的想象力。

据地产下半场不完全统计,2020年,济南有100多个楼盘近身厮杀。更多的高价地粉墨登场。更多的高价房即将交房,更多的维权还在路上。2020年,济南没有最难,只有更难。

烟台

潮水退去

在2017、2018年楼市里冲过浪的烟台,2019年,潮水退去,只剩蒙圈的开发商。

2019年住宅成交量锐减三成。截至11月初,去化周期最长的芝罡区为18个月。

2019年烟台商品住宅市场供应546万?,成交446万?,均价10880元/?,同比上涨18%。

2017年商品住宅供应448万平,成交671万平。

2018年商品住宅供应641万平,成交606万平。(据腾策数据)

万科翡翠大道95平产品几乎售罄,中海锦城85平户型需要抢购,同样被剩下来的118平,143平大户型却都是随便挑。烟台两居室占比极少,几乎全部脱销。

不是不想买,烟台人是在是买不起了。

2020年的烟台,还剩下的是买不起的韭菜,滞销的大户型,庞大的库存。

威海

成交减少三分之一

土拍依旧激昂

在中科院预警上和青济烟并驾齐驱,是威海和山东前三名距离最近的一次。

GDP成绩一直稳定在第十的威海,在数据宝上排名跌落7位,2019年住宅成交套数,比2018年少了近万套。一下少了三分之一。

2019年威海市住宅共成交18738套(不包含文登、荣成、乳山),同比2018年成交的27160套下降31%;成交面积1893464?,同比2018年2687000?下降35%。(据乐居数据监控中心)

对比鲜明的是精彩纷呈的土地市场,万达首驻威海,预计2020年开业;华夏几天以27.8亿总额拿下10宗地。金地、富力、金茂、鑫都、中南、恒融、宝能等品牌房企崭露头角;龙湖、恒大、中南、恒融再拓新版图。

2019年威海市区(不含文登、荣成、乳山)商服、商住及住宅用地成交面积3120311?,同比上涨34%;成交总金额110亿,同比上涨46%。(据中国指数研究院发布《2019年度全国土地市场盘点》)

显然,以康养、度假著称的威海,与普通的三四线相比,在开发商眼里潜力犹存。

2019年,山东出现了三匹房价黑马,日照、临沂、泰安。

日照

当年的班级吊车尾

现在的全省top3

2008年3000一平的日照,现在已经是10000一平的水平。在数据宝《2019年320个城市房价排行榜》上排名上升11位。

房价上涨20%,成交量和前两年相差不大,土拍成交接近翻番,堪称真正的楼市赢家。

2019年日照网签商品住宅17842套,成交面积214.34万平米。按1478套的月均住宅网签量来看,当前12397套的库存量需要8余月可消化。(据日照市房管局数据统计)

2019年日照市区内共成交居住、商住、商务用地43宗,总成交面积3533270.02平米,总成交金额约1615971万元。(据日照国土资源局数据统计)

无论是金额还是面积,2019年再次创造了土拍新纪录,总成交金额较2018年上涨89.29%,总成交面积上涨102.11%,已然翻番。

唯一的遗憾是GDP从全省倒数第二变成了全省倒数第一。最后一名转学了,没有比这更悲伤的消息了。

临沂

涨幅天下惊

在进步幅度上,日照在临沂面前只是个弟弟。

在数据宝《2019年城市房价排名上升榜》上,临沂从2018年的129位上升至76位,暴涨53位。

2019年临沂上半年房价上涨位列top20城市第一,一度占据各大公众号头条。

供不应求是临沂的杀手锏。临沂目前的去化周期是1.3个月。

2019年土地供应建面869万平,成交建面625万平,同比分别上涨68.5%、19.1%。

2019商品房持续缩量,供应紧缺,成交量缩减,高去化率推动价格保持上涨。成交均价9359元,同比上涨13.7%;新增供应469万平,同比下降27.7%;成交510万平,同比下降21.5%,全年成交量缩量两成。(据世联行数据,)

临沂市民,一群长期生活在抢不上房的恐慌里的群体。好像临沂的时间永远停留在2016年。房价太高,供应太少,群众怨声载道,“走出去”成了有志一同的选择。人口净流出破百万,成为仅次于菏泽的山东省第二大人口流出地。

疯狂一年的临沂,据说在年尾也刹住了车,售楼处里拥挤的人群逐渐散去,未来的临沂扑朔迷离。

泰安

不断刷新的地王

年年放缓的GDP增速

泰安是以活跃的土拍市场强行挤入人们视线的。地王楼面价不断被刷新,从723万/亩到790万/亩,到1529万/亩,12759.2元/?的楼面价,泰安2019年地王才真正落定。

从2016年开始,泰安市的GDP连续3年增速放缓,目前已经跌落至全省倒数第4。(数据来源:2016-2018年泰安市国民经济和社会发展统计公报)

与之相反的,是泰安房价一路高歌。根据数据宝《2019年320个城市房价排行榜》,泰安房价9256元,排名上升21位,同比涨幅15.08%。

和高房价同时出现的,是12个月的去化周期。

2019年泰安批售商品房33385套;批售住宅325.98万平,比2018年上涨82.17%;月去化率14.65%;现有货值去化周期为12个月。

2019年泰安住宅产品网签成交22159套,网签面积261.7万平。(据房产超市泰安站)

山东房价的第三梯队是淄博、聊城、德州、枣庄;典型的三四线楼市,因棚改而起,因棚改而终。

淄博

房价连续下跌

库存创5年新高

淄博主城区新房连续12个月下跌,淄博新区房价跌幅高达14.5%。(根据房产超市网数据)

2020年,仅张店区要入市的新盘就接近70个。2020年,淄博楼市至少4万套房源要上市,为近5年最高值。据国家统计局数据显示,2018年,淄博市常住人口数量为470.2万,首次出现负增长(-0.1%)。库存高企,人口外流,棚改降速,但淄博的土拍市场依然活跃。

2019年,淄博土地收入全国排名44。房企表示,虽然淄博不好卖,但和省内其他城市比还不算差。为了生存,拿。

其他三个城市的情况也差不多,都是2017年攀升、2018年高潮、2019年无人接招。

聊城

成交大幅下降

聊城,又一个高房价,低收入的三四线城市典型。2019年上半年,聊城人均可支配收入排名全省倒数第二,人均消费支出全省倒数第三,唯有房价,全省第九。

聊城市区住宅2019年成交量204.5万平(中指院济南分院聊城市区网签数据),对比2018年的232.9万平,2017年的248.16万平,和2016年的265.79万平……只能说,聊城市民一年比一年清心寡欲了,也可能是这座城市的钱包被掏的差不多了。

德州

市场供不应求

开发商有恃无恐

德州楼市,重复着临沂的故事,土地供不应求,开发商有恃无恐,换来8332元的均价,排名还下跌两个位置。

根据德州市房产管理中心网站统计数据:

2016年德州中心城区去化高达200万平米,供给量却只有93.2万平米;

2017年去化量也在200万平米左右,供给量虽然提高到了186万平米,但与去化相比仍存在20万平米左右的缺口;

2018年市场去化量约205万平米,供应量却减少到167万平米;

截止2019年10月底,德州市区住宅供应货量为162万平米,接近2018年的全年供应量,然而相比市区每年近200万平米的去化量相比,依旧有近40万平米的缺口。

看,德州就是不喜欢卖地。

枣庄

强弩之末,宴席将散

曾经的煤炭大城,山东的鲁D,铁道游击队的故乡,知识经济不太好看,尽管有滕州这个百强县的加持,枣庄的GDP也常常徘徊在倒数第二和倒数第三之间。

枣庄楼市,也曾有过辉煌,但现在,也是强弩之末,卖不动了。各类更名的房源陆续推出,而嗅觉灵敏的开发商,更是先行一步。

2019年,恒大枣庄项目,每平米降价1000元,业主纷至沓来,维权。另一个大房企融创,据说在枣庄干了这一票,清盘后也没有了在枣庄坚守的打算了。

中梁更是心狠,项目还没卖完就要撤离,据说中梁在枣庄唯一的一个楼盘“中梁首府”卖给了合作方。

未来枣庄的外来房企,或许只剩下碧桂园和金科相思相守了。

山东房价的第四梯队是东营、济宁、滨州、潍坊、菏泽。

济宁楼市更是靠猜,动不动开盘售罄、8个亿,一看网签数据,才卖了1/3。

滨州的楼市销售面积在涨,销售额在涨,唯有房价下跌9.49%。

潍坊的购房者很淡漠,开发商轮番降价,不买帐;山东地铁第三城花落潍坊,置业顾问朋友圈疯转,不买帐;市区7590的房价不算离谱,不买帐。难怪有人说,2019年末,潍坊楼市,哀鸿遍野。

东营的情况和其他城市差不多,土地成交面积、低价都大幅回落。2020年供应量增加。

屡次上头条的菏泽,托市的办法用了很多,供应量过大的问题始终还在。楼盘有延期交房的,有违规交房的……市场不好,开发商的耐心和资金一样,都所剩不多了。

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