军人住房公积金的政策解答
1、什么是军人住房公积金?
军队住房公积金制度从1992年7月1日起实行，是用于军人住房消费的保障性、互助性、长期性资金，目前实行个人账户归集、符合条件发放的管理办法。
2、什么条件下军队人员可以支取住房公积金?
依据现行政策规定，参加住房公积金的军队人员，在职期间购买、建造、翻建、大修自有住房，腾退军产住房后，经批准可领取个人的全部住房公积金，并继续参加住房公积金的归集。转业、复员、离休、退休的人员，在腾退军产住房后，其个人账户中的住房公积金余额，由本人所在单位一次性支付给个人;牺牲、病故人员，其配偶、子女腾退军产住房后，由其所在单位将住房公积金余额一次性支付给合法继承人。
3、办理军人住房公积金贷款需具备哪些条件?
依据现行政策规定，参加军队住房公积金归集的军官、文职干部和士官，以及军队管理的退休干部、士官，在购买住房时均可以申请军人住房公积金贷款。申请贷款时需要具备以下条件：(1)家庭具有偿还贷款本息能力;(2)有不低于国家规定的住房公积金贷款首付比例的资金;(3)具有符合法律规定的购房合同、协议或者相关证明文件;(4)提供符合协作银行规定的贷款担保;(5)所购住房为家庭首套住房;(6)夫妻双方均未申请过军队或者地方住房公积金贷款;(7)信用状况良好;(8)军队及协作银行规定的其他条件;(9)借款人夫妻双方均为军人的，仅限一方申请军人住房公积金贷款。
4、住房按揭贷款和地方住房公积金贷款主要区别是什么?
住房按揭贷款，是指商业银行向借款人发放的用于自用新建住房的贷款。地方住房公积金贷款，是指住房资金管理机构向正常缴存住房公积金的借款人，在购买、建造自住住房时发放的贷款。主要有三点区别：一是发放机构不同，住房按揭贷款由商业银行使用自有资金办理，地方住房公积金贷款由住房资金管理机构使用缴存的住房公积金结余资金办理;二是贷款条件不同，地方住房公积金贷款要求条件较按揭贷款更为严格，例如，借款人必须参加住房公积金缴存满6个月以上，所购住房必须为自住住房，贷款最高额度有上限控制，等等;三是贷款利率不同，据中国人民银行8月25日颁布的人民币贷款基准利率，五年以上住房按揭贷款利率为5.15%、住房公积金贷款利率为3.25%，以贷款30万元15年采用等额本息法还款计算，住房公积金贷款较住房按揭贷款可节省利息总额约5.18万元。
5、军人住房公积金归集标准和计算方法是如何规定的?
依据现行政策规定，干部、士官住房公积金实行个人账户管理，分为一次算清和按月计算两部分计算：1992年7月至2003年12月期间归集的住房公积金，根据个人参与住房公积金归集的年限、以2003年12月本人职级及规定的年标准一次算清记入个人账户;2003年12月以后按月标准记入个人账户。军人住房公积金由总后勤部财务部按标准统一归集，2009年以前归集标准约占工资收入的1.27%，2010年1月归集标准提高到约5%，2013年1月又调整提高到12%。截至12月，正团职干部个人住房公积金账户平均余额约4万元;四级军士长个人住房公积金账户平均余额约2.2万元。
6、如何办理军人住房公积金贷款?
符合贷款条件的官兵办理军人住房公积金贷款可分三个步骤：第一步，提出申请。借款人携带收集好的相关材料(包括：①借款人及配偶居民身份证和婚姻状况证明，未婚人员应当持有本单位出具的单身证明;②所在单位营房部门出具的借款人及配偶住房情况证明;③拟购住房的相关材料，如购房合同意向书、购房合同书及其他有效购房文件;④基层财务部门自行拟制或按银行固定格式开具的家庭经济收入情况证明;⑤购房首付款凭据;⑥已婚人员配偶方出具的相关材料等)，于每月1日至15日向所在单位后勤(联勤、保障)机关财务部门提出申请，按规定填写《军人住房公积金贷款申请表》。第二步，审核上报。借款人所在单位后勤(联勤、保障)机关财务部门会同营房部门，对借款人申请材料进行审查，通过《军人住房公积金贷款管理系统》上报军区。第三步，贷款办理。各单位后勤(联勤、保障)机关财务部门在收到军区下达的《军人住房公积金贷款批准书》之日起5个工作日内通知借款人，并与其签订《委托转账还款授权书》;借款人凭《军人住房公积金贷款批准书》，带齐相关证明材料，到本人购房地协作银行分支机构申请贷款。
7、军人住房公积金贷款的额度、期限和利率是如何规定的?
依据现行政策规定，借款人贷款限额，按照国家规定的住房公积金贷款比例执行，一般不得超过40万元;购房地人民政府规定住房公积金贷款限额超过40万元的，按照购房地人民政府规定执行。借款人具体贷款额度，由协作银行在军队明确的限额内，根据其偿还能力和个人信用等级确定。
军人住房公积金贷款期限不得超过20年，且贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年。借款人具体贷款期限，由协作银行在军队明确的期限内，根据其偿还能力确定。
军人住房公积金贷款利率，执行中国人民银行公布的住房公积金贷款利率。8月25日，中国人民银行公布的最新住房公积金贷款利率为五年(含)以下2.75%、五年以上3.25%。遇有中国人民银行调整利率时，调整利率日(含)之后发放的住房公积金贷款按新利率执行，调整利率日之前发放的未到期住房公积金贷款从翌年1月1日起执行新利率。
8、军人住房公积金贷款在轮候审批时优先考虑的条件有哪些?
依据现行政策规定，军人申请住房公积金贷款根据年度贷款控制指标实行轮候审批。军区级单位后勤(联勤)机关财务、营房部门在审批贷款人员资格时，应当优先批准购买商品住房、驻艰苦边远地区、夫妻分居两地的军人，兼顾考虑借款人职级、服役年限等因素。坚持“三优先”原则，能够体现对边远艰苦地区和住房困难家庭人员的倾斜，引导官兵依托市场解决自有住房。
9、军人住房公积金贷款可以在哪些银行办理?
按照中国人民银行和银监会的规定，军人住房公积金贷款协作银行必须为国有控股大型商业银行，也就是工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和交通银行。
10、军人住房公积金贷款可以采取哪些担保形式?
根据现行政策规定，军人申请住房公积金贷款，购买商品房的以其所购住房作抵押;购买军队经济适用住房或军官安置住房的，可根据本人家庭情况，选择商业银行认可的动产或权利凭证质押，家庭以外第三方不动产抵押，以及其他自然人或者法人保证等方式担保。这样规定，一是对购买商品房申请贷款的，以其所购住房作为抵押担保，符合国家金融监管政策要求，也是商业银行的通行做法;二是对购买军队经济适用住房或安置住房申请贷款的，采取商业银行认可的方式担保，既符合国家《担保法》规定，也妥善解决了购买这类住房贷款担保“瓶颈”问题。
11、军人住房公积金贷款如何偿还本息?
依据现行政策规定，借款人服役期间应当按照与协作银行签订的借款合同约定，按期偿还贷款本息，还款方式主要有两种：一是等额本息还款法，即在还款期内，每月偿还同等数额的贷款本息;二是等额本金还款法，是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，即还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减。等额本息还款法，适用于在整个贷款期内家庭收入稳定的人员;等额本金还款法，适合于当前收入较好，但将来工作情况难以预期的人员。在相同贷款额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。
当借款人退出现役办理住房补贴和住房公积金结算时，所在单位后勤(联勤、保障)机关财务部门依据《委托转账还款授权书》，将其住房补贴和住房公积金划转至协作银行，用于偿还剩余贷款本息。
12、军人住房公积金贷款违约和处罚是如何规定的?
按照国家和军队有关规定，借款人未按时偿还贷款本息，逾期部分按中国人民银行有关规定和借款合同约定执行罚息;逾期超过协作银行规定时限仍不能偿还贷款本息的，由协作银行依法处置其抵押、质押财产，或者向保证人追偿。
借款人有下列情形之一的，总后财务部可委托协作银行要求借款人提前偿还全部贷款本息：
(1)借款人以虚假证明材料骗取贷款的;
(2)借款人擅自处置所购住房的;
(3)借款人改变贷款用途的;
(4)借款人有违反本办法或者借款合同约定的其他行为。
军队单位和借款人有下列情形之一的，由相关部门按照下列规定给予处罚或者处理：
(1)擅自调整贷款对象的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员给予通报批评，不发放当年奖励工资;
(2)未按规定与借款人签订《委托转账还款授权书》的，对直接责任人给予通报批评;
(3)未按规定审核、上报个人贷款申请的，对所在单位给予通报批评;
(4)借款人以虚假证明材料骗取贷款的，要由相关部门对借款人给予通报批评，并取消该借款人在军队服役期间的贷款资格。有前款规定情形的，还应当依照《中国人民解放军纪律条令》的有关规定，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
13、军人住房公积金贷款为什么要设置限制性条款?
军人住房公积金贷款制度出台以来，部队一些官兵对办理贷款时设置的限制性条款存有疑问，比如首房首贷、指标控制、轮候审批和商业贷款不能转化为住房公积金贷款等。
设置这些限制性条款，主要原因是军队归集的住房公积金规模有限。按照国务院《住房公积金管理条例》有关规定，住房公积金贷款的资金来源于个人缴存的住房公积金，没有其他融资渠道，来源比较单一，运行相对封闭。军队自1992年建立住房公积金制度以来，归集比例一直偏低，2013年1月才提高至月工资总额的12%。截止底，我区在职干部、士官住房公积金个人账户平均余额约2万元左右。以1名军人贷款40万元计算，就要占用约20名军人缴存的住房公积金，每年还要预留部分住房公积金支付给退出现役人员，不可能同时满足大多数干部、士官同时贷款的要求。军队住房公积金贷款主要为有购房急需、家庭有一定偿还能力，但资金还有缺口的军人拓展筹资渠道，帮助个人减轻经济负担。因此，军人住房公积金贷款要优先满足购买首套住房、首次办理贷款等有急需的官兵，已经办理了商业贷款的暂时不能转化为住房公积金贷款，申请贷款人数较多时要实行指标控制、轮候审批的办法。
据调查了解，地方政府住房公积金管理中心也根据资金结存规模适时调整贷款政策，部分住房公积金贷款额超过缴存额90%以上的城市同样实行轮候审批办法。例如，江苏省盐城市自5月10日起，申请的住房公积金贷款(含组合贷款)一律实行轮候划款，轮候期间暂停办理商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务。浙江省温州市由于住房公积金贷款连续12个月持续增长，归集资金的增速跟不上资金使用的增速，也将于10月19日起实施住房公积金贷款发放轮候制。12月1日，广东省广州市住房公积金管理中心发布公告，当年的公积金贷款额度仅剩1.54亿元，而目前排队等候的贷款申请金额为29.65亿元，有28.11亿元贷款缺口需要挪至下年，约占每年贷款额度的五分之一。福建省厦门市、云南省昆明市、安徽省合肥市、浙江省金华市、广西市北海市也都曾经实行轮候审批办法，随着资金结存规模逐步增长，近期才予以取消。