海口买房贷款政策,海口首套房和二套房贷款政策比例是多少

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近日各家商业银行纷纷发布了

利率切换安排的相关公告

从3月1日开始

房贷族们的房贷会有一个重要调整

房贷利率会重新定价

“我需要转换吗?”

“我如何办理房贷转换业务?”

“怎么选比较划算?”

「你关心的问题答案如下」

房贷新变化具体解析

按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

简而言之,央行给房贷族出了一道选择题??房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率?

选择一,固定利率:

选择固定利率后,你的房贷就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。

选择二,“LPR+加点”浮动利率:

LPR是贷款市场报价利率,是央行2019年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR,加点数值确定后固定不变。

也就是说,选择“LPR+加点”浮动利率,你以后的房贷利率会随着LPR变化,会影响月供多少。

需要强调的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

银行采取两种转换方式

根据当前各家银行的公告来看,目前各家银行为了能在8月31日完成存量房贷用户的转换工作,主要采取一对一和批量转换两种方式。

其中大多数银行在前期均采取一对一转换方式,即银行通知到客户,或客户自行联系银行协商办理定价基准转换事宜。

而个别银行则直接采取批量转换的方式,直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。

比如,招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换,仍维持原合同安排招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。

值得注意的是,还有部分银行则设置了时间点,在某一时间点过后,将采取批量转换方式。其中,兴业银行是要求截止2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的,该行将参考银行业普遍做法,进行个人存量贷款批量转换。

同样,中信银行也表示,将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。

哪些人需要转换?

如果你的房贷同时符合以下三点,需要转换:

1、在2020年1月1日前发放,或者已经签订借款合同还未发放;

2、参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”);

3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)。

注意,不包括公积金个人住房贷款。

具体如何转换?

举个例子,小张的房贷是20年期,现在利率水平是基准利率打9折,也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。

1、选择固定利率:

以后房贷利率都按照4.41%执行。

2、选择“LPR+加点”浮动利率:

那么先计算加点数值,4.41%(小张现在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,加点-0.39%确定后固定不变。

小张的房贷利率约定于每年1月1日调整。在2021年1月1日,利率水平会随LPR的变化而调整,如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%,那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%,利息支出会变少。

房贷利率是否每月调整?

不会。根据央行公告,转换为LPR的,重定价周期最短为一年(利率至少一年调整一次),因此不会每月调整。

案例解析

1

案例1

侯先生5年前在海口买了一套房,并幸运地赶上了房贷利率打折,即基准利率4.9%打8折,只有3.92%。

侯先生的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

央行要求,在转换时点的利率水平应保持不变。所以侯先生之前享受3.92%的房贷利率水平,在2020年切换时依然维持3.92%,只是“基准换LPR、折扣换差值”。

那具体加点多少呢?

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果侯先生和银行确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为-0.88%(3.92%-4.8%=-0.88%)。也就是2020年3月30日至12月31日期间,执行的利率水平仍是3.92%(4.8%-0.88%)。

在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+(-0.88%),此后每年以此类推。

2

案例2

李小姐是在2018年刚买上房,按首套房贷利率较基准利率上浮10%,为5.39%。

李小姐的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

与大多数这两年买房的年轻人一样,李小姐买房时已经处于楼市调控期了,基准利率大多都是上浮。她的房贷利率是基准上浮10%。

按照上述同样的计算方法,2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。李小姐和银行确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

而未来不论LPR怎么变动,李小姐的实际住房利率为LPR+0.59%。

3

案例3

周女士是在2019年10月购房,并与银行签订了挂钩LPR的按揭贷款合同。

周女士与银行签订的按揭贷款合同不需要修改。因为央行此次要求修改合同的是签订浮动贷款合同的购房用户,而自2019年10月8日央行要求新发放商业性个人住房贷款均需与LPR挂钩,所以不少银行对于按揭贷款合同已经进行调整。

周女士的加点数值,与银行签订的合同为准。不同银行、不同客户的加点数值有所不同。

4

案例4

王先生是20年前买了一套房,目前按揭贷款的还款时间仅剩不到一年。

王先生与银行签订的按揭贷款合同也不需要修改。对于还款时间仅剩不到一年的按揭贷款用户来说,央行规定已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

两种贷款方式选哪种?

对于贷款剩余期限较短,贷款剩余额度也较少的购房者,两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者,选择随行就市更有利。因为从利率变动的总体趋势上来看,无论从全球还是从国内环境上,利率下行的概率要大于利率上行的概率。

2月20日,据全国银行间同业拆借中心公布的最新数据,2月一年期贷款市场报价利率(LPR)由1月的4.15下调10个基点至4.05,五年期贷款市场报价利率(LPR)由1月4.8下调5个基点至4.75。房贷利率现20年最低。

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