湖南物业管理条例全文,湖南最新物业管理条例最新版(一)
*指出：“人民群众对立法的期盼，主要不是有没有，而是好不好、爱用不爱用、能不能解决实际问题”。对照住建部原关于物业管理条例的若干规定条款，真是一针见血。原条例有关内容与当前日新月异的城市建设，与不断出现的新情况、新问题完全不相适用，完全与*不同步、不合拍。
根据长沙市住建委的有关统计，从总体上看，大部分住宅小区至今没有成立业主委员会(以下简称“业委会”)，已经成立业委会的住宅小区不到三成，且一般都在开发商交付住房后三年以上才陆续成立，最长的竟达到10年，其原因有如下几个方面：
一、其主要原因除了开发商不情愿、社区街道不积极促动外，其主要原因是目前有关政策和规定不符合现实情况。从国家住建部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第二十一条规定，小区入住的业主人数必须超过50%，入住的面积超过50%，即使成立筹备组都须经过严格的业主身份审查环节。以目前住宅小区的现状成立业委会确实存在难度。现在有许多业主有多处房产，购买房产的目的也不是仅仅停留在居住层面上，而是利用房产特质进行投资。所以很多小区很长时间达不到入住率50%的条件，还有的小区规模很大，户数达到几千甚至几万户，即使按20%以上业主联名申请也需要几千人或上万人，根据目前的小区居住现状，根本无法进行联络组织，单纯依靠业主自发开展工作几乎是不可能的。
住宅小区的物业管理应该是小区业委会签约聘请专业物业公司进行的，没有物业管理的住宅小区必然导致脏乱差现象发生，即使开发商自己或聘用物业公司实施物业管理，但是也因未成立业委会而同样问题重重。比如，业主无法对物业公司进行合法有效的监管，对于物业公司服务质量差，安保不到位，乱收费，帐务不公开等问题无法制约;维修基金无法合理使用，发生开发商或物业公司侵占业主共有公共用地的行为，业主无法维权;有些侵害业主权益的行为，开发商或开发商指定的物业公司借着未成立业主委员会监管空档所形成的违背业主意愿的一些行为，如停车收费、占用业主公共用房挪作他用等既成事实，即使将来成立业委会也很难再改变。经常导致业主与物业公司、开发商之间矛盾不断激化，产生纠纷冲突，甚至流血群体性事件。这也逐步成为影响社会和谐的主要因素之一。
二、随着《物权法》的颁布和《物业管理条例》的修订，以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的施行，住房和城乡建设部也制定了《业主大会和业主委员会指导规则》。由于物权法没有对“业主”这一基础性概念作出规定，相关司法解释以及规章和规定对“业主”的认定过分依赖于登记的房屋所有权人以及因事实行为取得房屋所有权人的标准，而忽视了房屋夫妻共有、家庭成员共有等共有权人的现实情况。由于业主的维权意识逐步增强，作为维护业主权益的业主大会和业主委员会也越来越受到业主的重视。
近几年来，因为业主身份的确定纠纷、业主与业主委员会之间争议纠纷等日益增多，业主身份的确定以及业主的选举权以及被选举权、业主大会的召开以及业主委员会的工作开展遭遇规定与现实的冲突，修改并完善业主身份的认定迫在眉睫。
目前，夫妻购房产权登记在一方名下，父母购房登记在子女(有的登记在未成年子女)名下，子女购房登记在父母名下，异地购房不在小区居住，或者购房出租等等情况占相当大的比例。按照现有规定，只有房屋产权人或因事实行为取得房屋所有权人的人才能以“业主”身份参与小区的管理，那么将出现未成年人或年迈的老人才有资格成为业主委员会成员，而同住的家庭成员中那些有热心、有精力、有经验、有组织能力、有影响力的家庭成员无法参与小区的管理。这显然与现实生活相悖，说明业主身份认定的规定明显滞后，于情于理极不人性化，这也是小区业主之间的纠纷日益增多的重要因素之一。
现实生活中，基于上述产权登记的多种情况的原因，很多小区的业主委员会成员不是房屋产权人，产权登记在子女或者配偶、父母名下，导致被大多数业主选定为业主委员会成员后，有可能被一个业主或少数业主以是“非业主”的理由推翻，严重影响社区的稳定和谐。目前相关行业主管部门的态度也是要“依法”办事，或要求如果要成为业主委员会成员，就要到房产登记部门去办理共有登记，这显然会增加业主的负担，耗费业主的时间和精力，鲜有人为了热心参与公益管理去办理这样的登记，这种态度和做法不但不可行而且会导致小区的无序管理。
三、业委会成立之难并非个例，而在超级小区中分块成立业委会，更是面临诸多难点与争议。随着湘江世纪城等一批大盘相继投入使用，“区内区”成立业委会的问题也渐渐凸显。湘江世纪城是长沙超大小区，小区有17个苑，一共有2万多户，全部住满将超过8万人，相当于一个县城的人口。湘江世纪城虽有17个苑，分为7个物业管理区，这7个区水电都是独立的，具备独立运行的条件。1月，29名业主联名向法院提起行政诉讼，状告芙蓉北路街道，请求法院依法确认《致湘江世纪城全体业主的公开信》违法。提起行政诉讼的目的，也只是想证明成立一个业委会是错的，权力过于集中，也不利于工作开展，应成立分苑业委会。而根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》的规定，划分物业管理区域的主体有三个，即建设单位、物业服务企业和街道办事处，但无论哪个主体划分，都要向房地产行政部门备案。但是，芙蓉北路街道办并没有提供湘江世纪城划分并备案的任何证据。因此，湘江世纪城属于没有划分物业管理区域的小区，不能成立多个业委会。而且开福区城乡建设局经研究后答复，湘江世纪城一直按一个物业管理区域进行物业管理服务，且管网错综复杂，公共配套无法按苑独立分割，物业管理区域尚不具备分立的实体条件与程序条件，不能分苑成立业主大会。随着湘江世纪城等一批大盘相继投入使用，超大盘成立业委会的问题，也摆上了街道社区和物业管理部门案头。
综上所述，特提出如下几点建议，使该条例更具人性化、合理性、更具可操作性：
1.明确规定开发商必须在住宅交付后一年内组织业主成立业委会，相关行政主管部门承担监管责任;降低首届业委会成立相关标准及要求(即成立业委会必须小区入住的业主人数必须超过50%，入住的面积超过50%双过半的要求)，初次选举的业委会在街道、社区和开发商监督下开展工作，并在三年一届的换届选举中加以充实完善，使其更具代表性和广泛性。街道社区必须将辖区内住宅小区是否成立业委会作为工作重点任务，积极牵头推进住宅小区成立业委会。
2.在成立业主委员会时，由相关部门对“业主”身份进行特定条件下的解释，制定切合实际和符合现实生活的人性化规定，即同住的家庭成员如夫妻、配偶、子女都可视同为小区的业主，在成立业委会时每个户主或者每个产权单位可授权委托其中任何一位家庭成员参选业委会成员，以维护所有的共有产权人(而不是仅指所谓业主一人)的权利不被剥夺，以最大限度动员一切有热心、有能力参与小区管理的居民来行使自己的权利和义务，维护业主的正当权益和小区的和谐稳定。
3.现行《物业管理条例》及相关地方法规已明确规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”，而对于超级大楼盘来说实务操作中也存在将同一小区划分为多个物业管理区域的情况，根据相关规定，业主可要求市房地产管理局重新划分小区的物业管理区域，继而在现有规定范围内实现设立多个业主大会，方便大型楼盘的实际业委会管理工作。
4.鉴于现有的小区业委会因系业主自治组织，缺乏一定的监督机制，导致部分成员以权谋私，侵犯其他业主权益的行为时有发生而无法及时处理，加之维修基金已可由业委会管理及使用，如不进行有效监控，更易导致个别业委会抱团腐败。建议在召开业主大会，成立业委会时，一并相应成立业主监督委员会，由业主或业主委托人担任监委会主任，其成员应包括街道、社区的分管专干，其职责是列席业委会的所有会议，并有建议权;审查所有账目及收支情况，也可指定审计部门对财务账簿及其它会计资料进行审计，对利用职务谋取不当利益，侵害业主权益的行为的业委会成员提出罢免等，其职能应在小区业主规约中予以明确。
5.将以上几点建议内容一并纳入立法制定的《湖南省物业管理条例》，先期由住建厅选择几个市依据以上建议内容直接指导先行试点，有所创新，有所突破，总结经验，打好基础，使未来的条例更具人性化，更具合理性，更具操作性。