两会关于房地产调控提案,全国两会关于房地产调控政策热点解读
两会关于房地产调控提案,全国两会关于房地产调控政策热点解读
房地产市场在经历2013、的大起大落后，在宏观经济下行压力不断增加的背景下，今年“两会”中，政府对房地产行业的态度已经发生了根本性转变，以往的“调控”、“抑制”等词汇未再出现，取而代之的是“稳定”、“支持”等积极性的措辞。房地产市场政策环境平稳、宽松的基调已基本确立。
然而就是因为政策一片利好，让我们不得不反思行业发展背后的隐患，短期激励无异于一剂肾上腺激素，不过是权宜之计，如果一个行业要靠不断“打鸡血”才来维持，那也说明这个行业行将朽木不远矣。中长期来看，中国经济高速增长转向中低速增长时代，房地产行业发展的基石已不再稳固；行业已从“努力增加供应量”到“千方百计去库存”，结构性过剩的局面已经形成，部分城市库存压力畸高，区域、产品供求结构严重失衡。
在这样的情况下，政府和企业应站在各自的角度，分城施策、量体裁衣，长远规划、尽早转型，保证房地产市场平稳、健康、持续发展的同时，也为企业良性发展找到持续推动力。
一短期（1年内）：政策面平稳宽松，新棚户安置模式催生新需求
1、“稳增长”方针不变，房地产行业势必从中受益
还是要“稳增长”，作为支柱产业的房地产业的景气度至关重要，抓龙头才有事半功倍之效，正基于此，我们认为年内对房地产的各项扶持政策必将迅速出台；在中央仍将延续房地产业“去行政化、分类调控”的整体思路，类似以前“国五条”“国八条”等直接行政性的干预措施将不再出现，出台相对宽松的信贷政策、更加优惠的税费举措加大对企业和购房者的扶持；地方政府也将会进一步落实户籍改革、调整公积金贷款、加快区域一体化、给予购房者或者引进人才等特定人群直接购房补贴等。
总而言之，“稳增长“的框架下，房地产必将从中受益。
2、年内1-2次降息、降准极有可能，但房地产业资金仍不能盲目乐观
货币政策会相对宽松。去年以来的接连降准、降息仅仅是个开始，再有1-2次降息、降准将是大概率事件。然而，资金面宽松剑指整体社会经济层面，而非房地产行业，实体经济、股市等等都将分流资金，故而整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。
对开发企业而言，融资成本将会有所降低，提升企业的利润空间，无疑使房企当前持续下滑的盈利能力有所改善。对于购房者来说，宽松的货币环境、较低的贷款利率，能一定程度上降低购房成本而促进成交。
3、调首付、加补贴、降税费等措施将落实，放松一线限购几无可能
可以预见，一揽子支持住房消费的激励政策将会在4月纷纷落地。
中央层面：（1）二套房首付比例由当前的60%、70%分别下降至50%、60%，二套贷款利率下调由上浮10%、20%将至基准利率；（2）全面落实“9•30“认贷不认房。贷款结清的再贷款买房视为首套房。
地方层面，在“分类指导、因地施策”的指引下，可能继续在以下几个方面做出调整：
（1）公积金贷款门槛继续降低、额度上调、首付比例降低，多城市或省内城市异地互认等方面的激励力度将进一步加大；
（2）户籍政策进一步放宽，增强城市人口吸附力，引入新需求；
（3）契税减免的范围和力度继续加大，二手房交易营业税减免条件有望放宽，免征期由5年恢复至此前的3年，降低改善型需求房屋置换成本而刺激市场交易；
（4）供求矛盾突出的二、三线城市，购房财政补贴力度将进一步加大；
（5）市场普遍预期的一线城市限购政策调整将会落空，北京、上海两市市长在“两会“已明确表态不考虑调整限购政策。
4、房地产税只字未提，税收法定让其未来出台更复杂漫长
在的《政府工作报告》中，房地产税并未被提及。房地产税并非被遗忘了，而是目前尚处于立法研究阶段，现在还不是房地产税出台的最佳时机。一，房地产税本身较为复杂，立法存在争议。二，立法程序相当繁琐，需要时日，并且税收法定原则使其立法程序进一步繁琐。第三，就当前经济形势来看，此时房地产税出台，势必加剧房地产行业下行压力，从而进一步拉低国民经济增速。
5、存量转保障房有利于缓解库存压力，但地方政府资金压力较大
一方面政府已经认识到，当前许多城市房地产供过于求，实物保障与货币补贴并举，这既避免了重复建设，也在一定程度上增强被保障家庭的购房需求和能力，给市场带来一定购房需求；另一方面，这也有利于盘活市场存量住房，减轻地方房地产市场压力。
从地方政府层面来看，大多数城市土地财政依赖严重，土地出让金和房地产交易税费成为地方财政主要来源，而当前地方土地财政收入锐减的情况下，存量房转保障房的资金来源问题如何解决成为难点。
6、棚户区改造，拉升投资及催生新需求
棚户区改造作为保障民生的安居工程，在近几年的“两会“中频频被重点提及，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业的发展。对房地产而言，棚户区改造将大量中心城区的土地腾挪出来，带动房地产开发投资规模上升。
然而，值得注意的是，棚户区改造除了是保障安居的民生工程外，也是在经济结构调整、“去房地产化”的过程中，由于当前经济下行压力大增，为拉动投资、保持经济稳定的过渡性手段，是暂时性，具有不可持续性。
7、部分土地储备过高的城市，土地供应节奏或将放缓
当前，部分城市已出现土地储备严重过剩的问题，如宁波、济南、大连、杭州、青岛和武汉等。这些库存过高的城市地方政府考虑到当地房地产市场的供求，以及未来随着“新型城镇化”进程的发展，人口导入而产生的房地产市场需求的规模，城市整体的承载能力及配套建设的进度等等，或将控制土地供应的节奏。
二中期（1-3年）：产业地产及三四线城市房地产或迎新的发展契机
1、集体土地流转为“农民进城”提供财产支撑，但三四线市场仍难有突破
从房地产行业的角度来看，农村集体经营性建设用地入市，一方面，有利于增加农民收入，将进城农民的潜在需求真正转变为有效需求。另一方面，新型城镇化下，三四线城市房地产市场潜在需求有机会迎来新的增长点，或迎新的发展契机。然而，同时我们也应该看到，三四线城市经济发展水平、就业机会、医疗教育配套等等与一二线城市相比竞争力相差悬殊，农村人口依然大量流入经济发展相对成熟、就业机会较多的一二线城市，这一局势在未来1-3年难以改变，因此，综合来看，未来3年内，三四线城市房地产市场难有突破性的发展。
2、经济结构调整深入，产业地产迎来新契机，养老地产更值得关注
可以预见，随着经济的发展和产业结构的调整的不断深入，以及作为新兴业态的旅游、文化、健康和养老等产业日显欣欣向荣，对经济增长的拉动作用愈加明显，政府对相关产业的支持力度也在不断加大，作为这些产业发展的基础，旅游地产、养老地产、文化地产等产业的发展将再上新台阶。
特别养老地产发展前景广阔。随着我国进入人口老龄化社会，养老问题的解决已显得愈加紧迫。对房地产而言，无疑将滋生巨量的养老地产的需求。
三长期（3年以上）：新型城镇化为行业带来需求，数量恐远低于预期
1、“新型城镇化”为房地产持续注入需求，但不可盲目乐观
截至年底，我国城镇化率仅为54.77%，与主要发达国家的75%相比，仍有20%的差距，即便不考虑人口增长，以年底13.68亿人口计算，未来将有2.74亿农村人口涌入城市，住房需求作为公民的基本需求，正如*总理所言，是房地产市场刚性的需求。
然而，我国宏观经济发展已进入“新常态”，经济增速逐步下滑，要解决2.74亿人口的就业、生活、医疗、教育等等问题，经济上将承受巨大的压力，解决这些问题将耗费更为漫长的时间。
因此，虽然“新型城镇化”将为房地产持续注入需求，且将进一步提高有效需求的比例，但我们不可盲目乐观，这部分需求的释放将因有限的经济和社会发展水平及巨大的人口压力而大为延长。
2、人口老龄化加速、二孩全面放开无望，刚性需求增长有限
我国已迈入老龄化社会，人口增长放缓。而对于计划生育进一步放开，*在15日的记者见面会上也明确表示，政府将根据单独二孩放开的评估结果，同时“考虑中国经济社会发展和人口结构变化的情况，权衡利弊，依照法律程序来调整和完善人口政策。”事实上，单独二孩放开的时间不过一年多，要以此评估得出结果，至少要观察3-5年，因此短期二孩全面放开的可能性很小。
而且即便二孩政策全面放开，然而，几十年的计划生育及经济社会的发展，人们的生育观也发生了很大改变，日渐加大的经济压力和追求自由的生活观念，导致社会的生育意愿普遍不强，从双独二孩和单独二孩放开后新增人口的变化情况即可见一斑。因此，长期来看，依赖新生人口的增长带来的房地产市场需求的增长亦不可过分乐观。
四从“两会”政策方向看房地产行业长期趋势
“两会”于房地产行业而言，可谓暖风频吹，利好不断。然而在市场的一片振奋和欢腾中，我们也应该保持清醒的头脑，深刻认识到，在这诸多利好的背后也意味着房地产行业所处外部宏观经济环境形势严峻，同时，房地产行业本身也存在不少问题。
1、长期来看，房地产行业也已步入“新常态”，下行趋势不可避免
房地产经过十多年的高速发展，也将随着宏观经济一起进入“新常态”。且在经济结构调整的过程中，在去房地产化的指引下，房地产行业下行趋势已不可避免的事实。
一方面，房地产市场的发展有其自身规律，有高潮必定也会有低谷，经过十几年的高速增长，居民住房需求基本得到满足。另一方面，我们已进入人口老龄化社会，生育率低下，由人口增长带来的新生住房需求将日益萎缩，房地产行业下行已不可避免。
2、中长期经济进入中低速增长，需求疲软，行业发展基础不再稳固
GDP增速再度下降至7%，正如报告中所言，这是综合考虑了“需要和可能”而制定的目标。在宏观经济下行的影响下，社会投资动力不足，居民收入水平增长前景不稳，加之保障房供给以及棚户区改造分流部分自住型需求，商品住宅市场需求疲软的大局已定。
3、库存问题依然严峻，部分城市土地储备过高，中长期存风险
千方百计去库存已经成为政府和企业等各方共识，中央政府也在”两会”中提出了不少去库存的方案，比如存量房转保障房、支持改善型需求、因地施策等等。而对于企业而言，过去规模化扩张的模式也已不可持续，企业将有注重量上的规模扩张逐步转变为注重利润和现金流的提升，因此中长期内，房地产规模增长的速度将大为放缓。
4、需求结构已变，而供应因反应滞后，导致供求结构失衡
随着房地产市场的发展及我国人口结构的演变，我们房地产市场需求结构也在逐步发生变化。刚性需求逐步显现触顶回落之态，城镇居民“有房住”的刚性需求已基本得到满足，而改善型需求则呈现逐步抬头的走势。随着人口结构的进一步演变，生育高峰期人群置业完成，刚性需求触顶回落之势将愈加明显，需求层次将会进一步提升，未来房地产市场需求主力将由“有房住”向“住好房”转化，改善型需求逐渐市场。
5、中央虽有意扶持，然而地方政府“招”已几近出尽
开年，房地产行业即跌入冰点，并持续萎靡不振，在两会的《政府工作报告》“分类调控”的指导下，下半年地方政府便纷纷启动救市，先是解除了执行2年多的限购政策，继而在公积金调整、契税减免、购房补贴、购房落户、降低首付比例等方面做文章，但多项政策已被提前透支，因而余下的可操作空间都十分有限。
此外，土地财政依赖度过高也将严重影响地方政府“因地施策”的力度。地方政府有枪无弹，想扶持房地产，恐怕也是有心无力。唯一可用税费减免和财政补贴，也在巨大的财政压力无法施展，短期内难言改善。
五企业尽早转型、适度有选择地关注三四线城市
在两会“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性需求”、“分类指导，因地施策”等的精神指导下，企业应审时度势，采取积极的措施，方能适应“新常态下”的房地产市场，并保持健康、稳定的发展。
1、经济环境和行业背景以发生改变，企业应加快步伐转型
当前，房地产行业所面临的外部宏观经济背景和内部行业状态已发生改变，以往的快增长、高盈利时代已一去不返。同时，以住宅开发和销售为绝对主体的阶段即将过去，以资产管理的商务楼宇的开发运营，以产业、旅游、养生度假的新型地产开发，以及老龄化趋势下养老服务社区开发将为房地产企业带来新的转型发展空间。企业应以多元化经营策略规避市场风险，加强金融、互联网与房地产行业的融合，以互联网思维的渗透、大数据、云计算和移动互联网等新技术的融入来促进企业的加速转型。
2、短期发展机会仍在一二线城市，长期适当有选择地进入三四线城市
“新型城镇化”作为国家发展战略和经济发展的重要引擎，也是房地产行业发展的最大潜力所在。短期内，房地产市场的发展机会仍在一二线城市，但企业应审慎对待高价地，少拿地王；而对于三四线城市的发展机会，房企可长期关注，适时有选择的进入。值得注意的是，珠三角、长三角和环渤海部分三四线城市房地产市场已经发展过度，供求严重失衡，企业应审慎对待。
3、控制拿地节奏，谨慎对待高价地
一方面，当前房地产市场供求矛盾依然突出，部分城市土地储备已严重过剩；另一方面，中短期内，企业应审时度势，综合考虑城市供求状况、自身现金流状态和库存情况控制拿地节奏。高溢价地块的开发风险大为增加，特别是地王，企业应谨慎入手，否则小则影响业绩、利润，大则会给企业整体运行带来不确定性风险