两会关于房地产的政策,两会解读房地产的提案汇总篇
两会关于房地产的政策,两会解读房地产的提案汇总篇
从3月3日起，中国开始进入全国两会时间。但持续上涨的房价似乎牵动了更多普通人的关注。
作为去库存的重要任务，房地产市场自下半年以来利好政策不断。但是新年过后，一线城市的房价量价齐升也引发了对于去库存加杠杆的担心。尤其是央行宣布自3月1日起再次下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点的消息，更被市场视为货币政策转为宽松的信号。
全国两会期间，依照惯例总理将在政府工作报告中公布今年的经济增长目标；同时也可能将宣布通胀目标和M2增长目标，而这两个目标与货币政策息息相关。“需求端适度刺激、供给侧加速改革、总体保持稳健是未来政策调整的重点。稳增长政策叠加结构性改革进入深水区。”
摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，“设置经济目标区间、提高增长弹性是合理的选择。预计两会可能商讨将今年经济增长目标从去年的‘7%左右’调整到‘6.5%~7%’的区间。”
宽货币是去库存的重要工具
12月中央经济工作会议提出了的五大经济任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。
据国家统计局最新公布的数据显示，1月新房房价环比下跌城市数从12月的26个下降至24个，上涨城市数从39个减少为38个。来自光大证券统计显示，1月一线城市新房房价环比涨幅由12月的1.55%扩大至2.0%，环比涨幅再度接近2013年初2.5%的峰值。其中一线城市二手房价格环比涨幅大幅上升1.2个百分点至3.0%，环比涨幅超过2013年上半年峰值水平。
而在2月26日央行举行的记者会上，中国人民银行行长周小川更表示中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低，银行系统也觉得个人住房抵押贷款相对比较安全，有发展的机会。在去库存的过程中，降低贷款条件（如降低首付比例），贷款增多，从这个角度，个人住房的杠杆会有所提高，这个逻辑没错。
“鉴于国内去产能调结构，以及海外经济疲软给中国经济带来的挑战，政府适度推动居民加杠杆来对冲经济下行风险无可厚非。”对此，摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对《中国经营报》记者表示，从最近国内北上广深一线城市房价快速上涨以及1月份新增信贷中居民中长期贷款规模显著增长的情况来看，居民部门加杠杆驶上了快车道。
不过当前一线城市房价短期的非理性上涨正在引起市场的担忧，尤其传出房地产市场出现了“配资”现象，类似此前A股配资公司加杠杆的模式，即房地产中介给居民买房做贷款，这被业界视为典型的放杠杆行为。
国泰君安首席宏观分析师任泽平称：“去库存是供给侧改革的五大任务之一。近期一线城市房价暴涨，三四线去库存艰难，表明总量放缓、区域分化，价格和数量泡沫并存。这个过程中，需警惕货币过度宽松与资产价格泡沫。去库存短期靠宽货币加杠杆，长期需靠市场机制和城镇化。短期看，金融政策对去库存效果明显，但有副作用。”
事实上，当前房地产量价齐升的背后是包括以来，货币5次降息4次降准，财政契税和营业税大幅下降，首付一套房由30%降至20%，二套房由60%~70%下降至30%等多项政策共同发力。
“长期看，解决库存问题的核心，是建立良好的供求平衡调节机制，与农民工市民化、城镇化等人口政策。如果价格有充分弹性，库存将不会是一个明显问题，地方政府过分注重’稳房价’，会破坏正常的供求调节机制，对市场预期和价格形成不利。农民工市民化需要户籍制度改革、基础设施与产业配套等。美国次贷危机后房屋库存大降的经验表明，宽松货币政策是去库存的重要工具，美国的良好市场机制也是重要原因。”任泽平说。
货币政策或将延续宽松
由于央行高层首度表态“货币政策稳健略偏宽松”，加之随后央行下调存款准备金率，这是否意味着货币政策正在转向？受此影响，房价是否再度被推涨成为普遍关注的问题。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，降准对于不同城市的刺激效应会有差异，一线城市由于购房政策比较紧，而且近期也会有一个相对严苛的购房政策出台，可能刺激意义已经不大；二线城市能够获得最大的利好，主要源自这类城市的购房需求还没有完全释放，恰好可以借此次降准政策而积极推盘和积极做营销；三四线城市总体上库存规模较大，获取宽松的房贷可能使购房者的购房成本降低，进而加快购房效率。
眼下，近期各地去库存政策依然不绝。2月26日，杭州市政府网站发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见（征求意见稿）》异地缴纳公积金的购房者可申请公积金贷款。此前江西、山东等地均发布了关于去库存的相关政策。2月28日，广东省发布了《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案（2016~2018年）及五个行动计划的通知》，取消停止90/70政策也被视为配合去库存。
瑞银证券特约首席经济学家汪涛发给记者分析称，“目前的存在进一步的政策空间推动销售增长和去库存，这包括在此前将非限购城市首套房贷款首付比例降至20%的基础上，进一步降低首套房和二套房的首付比例；进一步降低贷款基准利率和房贷利率（她预计年内降息2次）；鼓励地方政府购买商品房用作保障房用途；以及加快推进中小城市的户籍改革，出台优惠措施鼓励农民工买房。”
严跃进也对记者称，“预计去库存后续或有五大招。”
这五大招具体来看：一是“房地产是国民经济支柱性产业”的说法可能被重提，这可能使得后续房地产经济的发展更加受宠。而去库存可能也会因为这样一个提法而得到新的动力；二是商业银行贷款政策的可调整做法有很多：一个路径是可能会继续朝15%的首付比例调整，另一个则可能是鼓励商业银行自己制定信贷比例，可能是由一些股份制商业银行先试点，而后五大国有银行可能会跟进；三是公积金贷款政策可能会继续调整，预计今年会在全国推广公积金异地使用的政策；四是购租并举的模式可能会推进，或在今年下半年国务院推出相应的意见和政策；五是房贷利息抵扣个税的政策基本上也没有太多异议。
目前，1月70个大中城市住宅均价环同比继续上涨。交通银行有分析师称，春节前后三道政策相继出台，这是一揽子“盛宴”的开端，接下来将进入政策蜜月期，更多促进措施将沿着“高频率、微刺激”的路径陆续推出。
而房地产去库存的效果将实质影响后续货币政策调整口径。一位券商分析师看来，如果价格太高，没有带动大规模去库存，房企开工积极性不强，这意味着实体层面没有创造出的资产，相关产业链依然没有很好的收入端来源，收入端压力需要外部融资抵补，货币政策仍需宽松；反之，房地产库存明显去化，房地产开工重新企稳上升，形成短周期补库存扰动，缓解实体缺资产的现状，带动重工业产业链再扩张，那么这意味着实体层面派生出了新资产，传统产业链新一轮加杠杆开启，债务和通胀风险上升，叠加供给侧改革、未来物价上升预期，货币政策应保持稳健。
鉴于去库存预期不确定性，多数市场分析人士倾向于认为的货币政策仍将延续的态势。
“预计政府会将增长目标从去年的‘7%左右’调整到‘6.5%~7%’的区间。稳增长将是的首要任务。同时预计，通胀目标将会维持3%不变，而M2增长目标将会提高到13%（M2增长目标为12%，实际增长率为13.3%）。”朱海斌称，“货币政策将关注经济增长和金融稳定，我们预计会有一次25个基点的降息和4次50个基点的降准。与前一年相比，货币政策的宽松程度将有所减弱。”
任泽平则认为，货币政策以配合供给侧改革为主，继续宽松，但货币宽松程度边际上可能不如2014~