广州最严公积金新政策解读

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广州“最严公积金新政“限贷一次 业内忧引发新问题

  广州“最严公积金新政”11日原则通过 “限贷一次”保障首次购房者

【新政要点】

  ●二套房仍不能再贷

  ●首付从两成变三成

  ●额度计算公式更严

  ●明年额度拟减30亿

  ●本地户籍需累缴2年

  ●外地户籍需累缴3年

  广州市住房公积金管理委员会昨天对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》进行审议,新政明确公积金贷款仅限于首次使用者,同时将首付从两成变为三成,额度计算公式也更严。尽管广州住房公积金今年将增加27亿元的贷款额度,但明年的额度却大幅削减30亿。这个“最严公积金新政”已原则上通过,待市政府审批后实施。

  分析人士认为,广州市住房公积金贷款政策频频收紧,最直接的原因是资金紧张。在贷款大幅飙升的情况下,公积金的存贷比已经超过80%的警戒线,因此只能祭出“急刹车”的对策。

新政

公积金已贷过的不能再贷

旧政

  购房者在还清第一次公积金贷款后,间隔三个月后可以申请二套房公积金贷款,三套房则已经停贷。套数认定采用认房又认贷原则。

  今年3月的征求意见稿中首次提出“已使用过住房公积金贷款不予贷款”,引发社会广泛的讨论,此条款在7月的二次修改意见稿中予以保留。

  官方解释:这主要是保证缴存职工能公平公正申请住房公积金。公积金制度建立的初衷是为了保障中低收入职工的基本住房需求,已使用过住房公积金贷款的人,或者能多次购房的资金都比较充裕,在公积金贷款额度有限的情况下,允许这部分人多次使用公积金贷款有失公允;实际上也剥夺了首次使用住房公积金贷款的职工的权利。

  解读:广州市民买房将只有一次公积金贷款机会,对于计划买一换一的刚需买家打击不小。准备近期出手的罗先生表示,会暂时搁置购房计划,“这是在逼着我们一次性买大房啊,本来想买个80多平方米的先住着,看来得重新考虑了。”

  据某机构统计,二次贷款条例实际影响的人群大约有36.6万。

  广州房价点评网高级分析师肖文晓认为,不能贷二套,对于已经用过公积金贷款的人来说,缴纳公积金就失去了意义。如果不是单位出一半,或者单位缴纳的部分很少,很多人可以说就会选择不缴或者少缴。所以,新政对这部分人的影响肯定是负面的,对于公积金中心也是双刃剑。

新政

本地户籍,已连缴满6个月,且累计缴存24个月以上。外地户籍,已连缴满12个月,且累计缴存36个月以上。

旧政

本地户籍,需连缴6个月以上。外地户籍,需连缴12个月以上。

  解读:新政的缴存时间比现行的“本地户籍连续缴存6个月,非市户籍连续缴存12个月”长了很多,新政对申请人提出了更严格的条件,但“连续”变为“累计”无疑是一个喜讯。不少人更换工作时,公司一般会在试用期第二个月或以上才会购买公积金,这意味着公积金的缴存会中断1个月甚至更长。新政更有利于频繁跳槽的年轻人。

新政

账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数

旧政

(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2

  解读:强调了账户余额的重要性,实际上可贷款的总额更加少了。

  公积金贷款额度取“根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度、贷款最高限额(一人最高50万、两人最高80万)、按照房屋价格贷款比例计算的贷款额度”三项值中的最低值。三项值中,按公式计算的贷款额度较之前缩水了近一半;即使是按照贷款最高限额,两人最高80万,在广州也很难提供90平方米房子所需要的贷款资金支持。

新政

由两成提高至三成

旧政

首付两成

  解读:两成首付成历史,哪怕90平方米以下。不过,取消首付两成还需要人民银行审批才能通过。

新政

明年暂定住房公积金贷款额度为140亿,到明年中旬,再根据半年情况做出调整。

  由于1-7月为提取高峰期,为确保明年1月能正常放款且不出现拥挤,公积金中心将从今年11月中旬开始,先按140亿额度实行按月按日分配,并由系统自动按照申请件录入时间顺序轮候上报和审批。

  解读:公积金池子里的水,原来较少人去提取属于自己那份公积金,现在则争先恐后地拿走买楼,甚至看病都可以用公积金,故池水越来越少,而公务员缴纳比例从20%降至12%,则池水更少。只好降至140亿。

新政

二手楼贷款期限不得超过20年,二手楼贷款年限与楼龄之和由不得超过35年调整为40年。

  解读:超过20年楼龄的旧房子早已不允许申请公积金,故这个调整完全没可能实操。很多时候,大家以为20年楼龄就是很旧的楼梯楼,其实不少我们熟悉的楼盘,像荔湾广场、祈福新村,都已步入20年关口了。

业内人士忧新政引发新问题

  对于这个“最严公积金新政”,记者采访了多位业内人士,有的认为公积金的优势将越来越弱,有的则担忧新政可能引发更多问题——

  合富辉煌首席市场分析师黎文江:待央行房贷新政出台后,商业贷款的利率有可能下降,如果能下浮到8.5-9折,将拉近与公积金贷款的差距,届时公积金贷款的吸引力将会降低。因为公积金申请难度大,开发商又不喜欢,在相同条件下,开发商会把优惠更多地倾向商业贷款,公积金贷款的作用和优势会越来越弱。

  广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬:新政是公积金额度不够导致的结果,同时也说明现在购房的人群越来越多。公积金新政对于市场的影响不会太大,因为公积金不占主导。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志:很可能出现已用公积金贷过款的人不再缴费的情况,导致公积金额度越来越紧张。另外,政策单方面调整是否合理、合法?贷款办法出现变化后是否允许交款人退缴?若因额度不足引发符合条件但没拿到贷款的情况,是否属于公积金中心违约,是否应对申请人作出赔偿?

  满堂红研究部高级经理周峰:今年前三季度,通过满堂红促成的二手住宅买卖交易中,二次申请公积金的比例为7.5%。虽然新政现仍在空档期内,但即使有意向的改善客户,都无法挤得上末班车了。

  广州房价点评网高级分析师肖文晓:公积金中心出此“下策”,说明原有政策已不符合当前形势,既不能让首次买房的人满意(额度不足,需要排队轮候),也不能让多次买房的人满意(不能二次使用,利息又低)。不改革出路只会越走越窄。

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