“养老地产”的出路
“养老地产”的三条出路
最近这段日子里,中国正在召开的“峰会”至少有两种:一个自然是APEC的峰会——亚太地区的国家首脑会议;还有一种“峰会”就很难说货真价实了,圈内有人称之为“蜂会”(一窝蜂?);更有甚者,则将其揶揄为“疯会”。这种以养老为名的“蜂会”或“疯会”,最近每隔几天就会在某一城市中开一次。据业内人士说:在会上做演讲的,五成是做养老产业咨询的,四成是做养老金融或养老地产的,剩下的那一成才是做养老服务的。
养老产业,准确的表述应该叫做“养老服务产业”,现在怎么都被“养成”了“咨询”、“金融”和“地产”?实际上,仔细分析,无论“咨询”、“金融”还是“地产”,其聚焦点还是在“养老地产”——原来是打着“养老”的旗号在那里卖房子。
最近媒体上有一篇文章描绘了中国“养老地产”的困境:“一方面是人口老龄化的提前到来让中国养老地产面临着巨大的需求,另一方面却是开发商并没有做好准备普遍面临着养老地产盈利难题。更有甚者,不少开发商打着养老地产的旗号卖房子。”
报道声称,要探讨“如何才能破解这样的困局,真正解决老年人对养老地产的需求?”对此,我的评价是:其一,问题是真实的——文中谈到的问题都是真真切切存在的问题;其二,对策是错误的,现在社会上流传的与养老地产相关的“对策”,几乎都不靠谱——只是看上去很美,而且还在某些“业内专家”的鼓动下,有越看越美的趋势。
真问题的剖析
首先,我们来看看“真问题”。文中提及有三:第一,“建设初期”的高投入,低回报;第二,难觅消费能力与高收费相当的客户;第三,目前基本上处于“全行业”亏损的局面。
以上三个问题是环环相扣的。要讲清楚这个问题,先要从“养老地产”虚妄的赢利目标谈起,即文中提到的“目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币,而到2030年有望增加至13万亿元。”然而,作出这样的预测,不知有何根据?
经济学的常识告诉我们,所谓“商机”,换个角度说,就是“需求”。但需求有两种,一是需要的人有支付能力支撑,这样的需求叫做“有效需求”;二是需要的人并没有支付能力支撑,这样的需求只能叫“潜在需求”。
文中提出的“商机”,目前的是4万亿,2030年则要发展到13万亿,这显然是把有效需求和潜在需求混为一谈了。试想,目前中国有2亿老人,4万亿就意味着每个老人平均支付2万元。先刨除生活在农村的1亿多老人中的绝大多数,因为要他们1年拿出2万元绝无可能。减少一半,剩下1亿老人,每人支付的费用就要增加一倍,4万元,。有没有可能?中国有5000多万可以领取养老金的城镇企业退休人员,但他们的平均养老金只有每月2000元,1 年只有24000元。全部支付给“商机”,也只合60%。再刨除这些人,就剩5000万老人了,4万亿平均到每个人头上,就是8万元。5000万人中,有1000多万机关事业单位的退休人员,这是工薪阶层中比较有支付能力的人了,但据说他们的退休金平均下来每年也只有5万元。全部支付给“商机”,还是只合60%上下……
如果我们换个方向来计算,拿报道举例中最便宜的“养老地产”的费用是每年10万元,4万亿就需要4000万老人来支付,是目前老人群体的20%。中国每年拿得出10万元来养老的老人有4000万之多吗?你信是你的事,反正我不信。再说,即使每年能够拿出10万元,每月8000多元,按现在中老年人的思路:为什么不干脆请个保姆到家里伺候老人?
综上所述,4万亿的“商机”本就是忽悠的,事实上,这样的市场评估,或许就是造成目前困境的“伤机”。15年后,据说这个“商机”要增长2.25倍,达到13亿。但到那时,即使老年人的收入也能增长2.25倍,也不过是仍然维持目前同样的局面而已。以上的数据分析,可以回答第二个“真问题”——“难觅消费能力与高收费相当的客户”,因为中国本来就没有这么多具有高消费能力的人。
忽悠“商机”的后果,就接出了本文开始时提及的“恶果”。为什么“没有好果子吃”?因为对老龄化高潮到来会创造相应“商机”的判断失误,很多的忽悠造成了认识上的误区。准确的表达是:养老服务是一项“初期高投入,长期有回报”的产业。投资者绝无可能在高投入之后,几年内就收回成本。这是对第一个真问题——“建设初期的高投入,低回报”的回答,也是对第三个“真问题”——“目前基本上处于‘全行业’亏损的局面”的回答。
在北京的一次会议上,有做风投咨询的专家说:“年收益5—8%,那谁来投资?”要是这样的态度,趁早撤离为好。不过,在中国经济进入“新常态”之后,一夜暴富应该已经成为“天方夜谭”。安心地在30—40年中,做长期的“5—8%”,那怕是“3—5%”,应该说是有远见的。
错对策的误区
其次来谈谈“错对策”。在厘清了一些关于养老地产“商机”的忽悠之后,我们再来讨论本文的标题中提出的问题:养老地产,是“地产”还是“养老”?其实这很关键。媒体报道中提到试图“寻找答案”,从某种意义上说,正确的答案应该是负面的——“错,扣10分”;或者说,按照现在“养老地产”的思路,是找不到解决问题的出路的,
中国老龄化的进程正在加速,的现状是,60岁及以上老年人的比重是14.9%,人数是2.02亿人。顺便说两句,按照联合国的说法,60岁及以上的老人占10—20%是轻度老龄化,20—30%是中度老龄化;30%以上才是重度老龄化。因此,根据中国的国情,中国社会的老龄化程度是在从轻度老龄化走向中度老龄化的过程中,还远远没到只能“病急乱投医”的情状。当前的关键,是政府的公共政策或社会政策必须当机立断地回到正确的路子上来。
说公共政策或社会政策不对路,这几年的“养老地产热”就是一例。报道中所说的三大集团——“保险系”、“央企系”、“房企系”,其实绝大多数看重的是“地产”,“养老”在这里通常不过是个幌子而已。譬如报道中所说:完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系……此排列顺序很能说明问题——硬件在先,软件在后。但中国社会真正需要的“养老”,并非硬件——“地产”,而是软件——“服务”。
回忆一下“养老地产”说法的变化也许是很有趣的。现在说得更多的似乎是“养老社区”。因为前几年政府提出了“9037”或“9064”的说法,把养老服务分成三个层次——机构养老(3—4%)、社区养老(6—7%)和居家养老(90%)。养老地产接过了“社区养老”的概念,颠倒了一下,偷换概念变成了“养老社区”,实际上是“以养老为目标”的“商业小区”。
“社区养老”的概念原本是,要重视老年人日常生活的社会人文环境,尽可能地让老人在自己已经居住了很长时间甚至一辈子的熟悉的家庭和社区环境中度过晚年。因为这里的地理环境、文化氛围、人际关系、支持网络等社会人文因素是有利于老人身心健康的——老人生活中,可能最在乎的是诸如“熟门熟路”、“热热闹闹”、“有人说话”……这些平常看来并不起眼的与亲情、乡情相关的人类行为和活动。
然而,“养老社区”或“养老地产”恰恰反其道而行之——将一个实质上的“商业小区”建设在一个相对遥远的陌生地方。虽然号称功能齐全,但如果选择到那里去居住,老人几乎所有熟悉的人文地理环境和社会支持网络都被隔绝了,甚至连家人探视也很不便利——这是“养老地产”最根本且无解的致命伤。不排除有些老人喜欢自得其乐地离群索居,但决不会太多,支撑不起一个“产业”。
虽然在养老地产中,似乎“人性化的服务体系”也很受重视,但其实未必。实际上,近年来养老地产中所热衷的“人性化的服务体系”,其真正涵义是网络化、信息化的计算机系统及其终端设备。强调一句,真正的养老服务是人对人的贴身服务,这是无法取代的。网络化、信息化是很便捷,但一般来说,得益更多的是服务提供者,而并非接受服务的老人。
总而言之,养老服务和做房地产绝对是两回事。中国的房地产商把房子建成后通过营销卖出去,于是这桩生意就基本了结。但养老不同,服务需求源源不断,而且会逐步升级。老人来时很健康,但随着年岁的增长,总会逐渐地部分失能直到完全失能。可以弱弱地问一句,连一般居民住宅的物业服务都做不好屡受吐槽的房地产商,有可能做好养老服务吗?不好意思,我认为,可信度极低。
“养老地产”的出路
但是,不管怎样,养老地产这个事物实际上已经客观存在,投入的资金和其他资源也已为数不少,我们不能视而不见。养老服务的赢利空间和赢利点以上已经分析过,现在是作出决断的时候了:
办法之一,彻底转型。把房地产商的那套经营思路和言行作为统统忘掉,真正地投身养老服务业,转变为养老服务运营商。已经转型成功的可以说眼下就有,但真正能下此决心的恐怕不会太多。对于彻底转型者,养老机构的赢利模式是从长计议。因为房产自有,所以赢利要比租房办养老院的更容易些。赢利点是真心做好服务,靠服务赢得老人踊跃入住。一般的经验,一个200个床位的养老院,如果满员,年利润可以达到5%。以后逐年会有所增加,最高预计能达到8%。超出这个范围,可能就有克扣老人或玩其他猫腻的嫌疑。顺便提醒一下,养老机构以200张床位最为适当,最多400张,再大就不好管理了。
办法之二,转包转租给养老服务运营商,坐收分红或租金。估计走这条路的会比较多,因为操作起来不难,且不失房地产商的本色。将来养老服务可能会形成这样的格局——产权拥有者做养老的地产房产,养老服务则由养老服务运营者提供。对于产权拥有者来说,这样做赢利会更容易些,但需要较长的时间。但要想清楚了,因为中途不能反悔,不要看到有其他赢利点就毁约。当然想毁约也不太容易,一是土地批租时一定规定了土地用途是养老服务,不能反悔;二是老人住进去了,要改变主意让他们搬走也并非易事;三是政府对养老机构的重视和支持越来越多,要打官司赢面很小,输面极大。
办法之三,如果上面两个办法都不想采纳,那就赶紧退出这个领域。一是将养老地产转让,转给真正愿意办养老机构的投资者;二是若有可能,再投入一笔资金,把本来应该付的资金索性都补上,改变土地用途,变成名副其实的房地产。尤其是那些当年“跑马圈地”,打着“养老”的旗号卖房子的人,虽然他必然有背景,但最好赶紧改弦易辙,设法办了手续,省得害己害人。
经过以上的大浪淘沙,虚头巴脑的“政绩”、“商机”……统统淘汰。真正的需求以及需求的层次会显得明晰,以便于负责任的政府全面统筹,做好养老服务的规划。