营改增税率11% 楼市或再迎新利好

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先看看“营改增”是什么?

这次被正式提上台面的“营改增”,其实不算是新鲜事了。营业税改征增值税改革从2011年开始启动试点,6年期间涉及交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政业和电信业几个行业,时至今日终于将建安房地产、金融保险、生活服务业三个行业也推进营改增方案,全面实施“营改增”。

“营改增”

即营业税改征增值税的简称,是国家为进一步完善我国税制,将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税,实行结构性减税的重大举措。

举个例子:

如果你打车后跟司机大哥要一张发票,你会发现车票上面有一个红色的椭圆印章,印有“国家税务局监制”,说明出租车的税是交给国税局的,交通运输业已经营改增了。

而如果你开车外出,交停车费后会收到一张停车票,你会发现票面中间靠上有一个椭圆的印章,印有“地方税务局监制”,说明这一项是交给地税局的营业税。

我们生活中还会收到很多这样的票,如买车、购物等,发票上都印有“国家税务局监制”的椭圆章,交保险、租房子等,发票上都印有“地方税务局监制”椭圆章。使用印有“地方税务局监制”椭圆章的发票,说明这些行业还没有营改增。从今年5月1日以后,将全面实施营业税改征增值税,之后再收到的票都将印有“国家税务局监制”的椭圆章了!

营改增后交税多了还是少了?

财政部相关司负责人介绍,房地产业和建筑业纳入“营改增”,适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%的征收率。

房王君算了一笔账,按照11%的税率来计算,对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异,主要可以分为两大类情况:

首先是出售购买2年内的房屋。以出售价300万一套住宅,2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税,即16.5万。如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是300万,但最初买入价是150万,抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元,按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。依照现行政策,超过两年就不需缴纳营业税(北上广深的非普通住房除外),而税务总局已经明确,将原则上延续过去的优惠政策,这意味着,“营改增”之后这部分税或许也会免征。

可以看出,首先,原本二手房交易中需交营业税的范围其实很小,一是房龄不足两年的,二是4个一线城市中较高标准的非普通住房。这两点,对于一般刚需者而言,一般都不会涉及。

由于具体政策尚未出台,“营改增”后税负是否变化还未知,因此尚无法具体算出对二手房买卖的税负增加情况。但必须正确理解的是,“营改增”改革并非在目前的基础上再增添税种,而是一项能为购房者带来福利的“减负”新政策。因此,购房者无须过度担忧税负的增加。

新政或能抑制短期炒房行为

以上的计算数据充分表明,开征增值税后,对于同一套房来讲,增值的金额越多,买卖双方需承担的税额就越多,或将影响二手房的买卖利润。这对于期盼房子快速升值的炒房者来讲恐怕并非是一个好消息,因此税费的增加或将在一定程度上抑制投机炒房行为,促进楼市健康发展。

以深圳市场为例,仅去年一年,深圳新建商品房成交价格暴涨47%,成交面积暴涨65%,单价突破4万元/平,楼市开局以来,深圳房价更是开启了“飞行模式”。待“营改增”政策落地,相信单是对“出售购买2年内的房屋”征收增值税这一项,就能对自买自卖、众筹炒房等通过杠杆手段进行投机炒房的现象起到明显制止作用。

商业地产迎来春天

此外,全面营改增政策的推进,也有望提升商业地产去库存的速度。会议明确表示,所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。据悉,能纳入抵扣的不动产有三类:厂房、写字楼、商业地产。比如,作为一般纳税人去买写字楼,拿到增值税专用发票就可以抵扣。而如果去买住宅,那就不能抵扣,即使是单位购买也不能抵扣。

这又是“营改增”的一大好处,可以进行抵扣!

业内人士认为,营改增对于商业地产是个好事情,这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产,对从事商业地产的房地产企业来说,也便于它把税负传递给下家,因此房地产营改增利好商业地产,也能对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。

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