大连哪个区最繁华发展前景好,买房潜力最大

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如果我们把大连这座城市看成一个棋盘,则大大小小的板块就是棋格。在哪个板块落子,既是政府对城市规划和资源倾斜的思考,也是我们买房必然要考虑的问题。

根据新峰系统(CRIDAS)的划分方法,大连7区共计53大板块。其中,市内五区30个板块,金州新区17个板块,旅顺口区6个板块。(注:以下图示未包括金州二十里堡、金州三十里堡两个板块)

图片来源:大连新峰地产

由于先天地形的限制,“西拓北进”成为大连发展的战略方向。尤其是在执行中、西、沙、高四区限购政策+非限购区域土地放量以来,大连的城市半径在不断扩大,一个个价格洼地接连被填平。目前大连的土地价值抬升,在第一圈层“徘徊”,并逐渐向第二圈层过渡。举一个很生动的例子,原先你觉得体育新城很偏,但现在不少人已经把目光投向更远的小窑湾。

图片来源:保顾研究院东北分院

(九湾:大窑湾、 小窑湾 、金州湾、大连湾、夏家河、东港、星海湾、凌水湾、塔河湾)

在分析大连潜力板块之前,先作出三点声明:

1、所谓潜力板块,就是目前尚未完全成熟、且尚有待开发土地的板块;

2、考虑到大连城市发展的节奏,本文涉及潜力板块是指有5-10年崛起的可能,但绝不是暴涨,毕竟“房住不炒”不能动摇;

3、板块发展不确定因素很多,所以我们的观点仅供参考。

2020年,大连新盘不容小觑。

据不完全统计,分布在甘井子区、沙河口区、金普新区和旅顺口区的17个新盘,将于年内入市,其中近半数项目为2019年新摘地块。受疫情影响,国内多数房企到2月中下旬才陆续复工,新房供求持续低迷,截止到3月6日,全国多地仍然呈现“0供应”的状况。不过,从上周开始,大连已有个别在售项目取证加推,更有纯新盘将开盘时间定档3月末。一方面,新盘去化节奏较快,大连楼市库存相对健康;另一方面,各项目今年的营销节点普遍延后,待疫情期结束后,新盘或将扎堆入市。

01

甘井子区新盘

甘井子区向来都是大连楼市的供销大户。2020年也不例外,预计将有10个纯新项目推出,遍布梭鱼湾、体育新城、大纺、金三角、西山、华南和机场新区等板块,可谓多点开花。

从新盘数量来看,梭鱼湾和体育新城板块依然会延续之前的热度。
梭鱼湾虽然目前周边环境待改善,但其凭借优质学区、南向海资源、地铁5号线以及2023年亚洲杯承办地等多重利好,新盘价格已比肩东港。此外,东港70年产权新盘房源已所剩不多,部分改善客群将外溢至梭鱼湾板块。
万科金地?和风明月预计将于3月最后一周的周末开盘;远洋保利?悦和山海近期也频频亮相;天下粮仓B区作为占据76中主校的70年产权住宅项目,自然会再引关注。
体育新城,经常被拿来跟梭鱼湾作比较,目前高层均价在1.7万元/平左右,洋房均价在2万元/平左右。未来房价可参考三大维度:维度一,与地铁站之间的距离;维度二,土拍价格;维度三,产品划分(洋房or高层)。
大华?公园世家作为区域新盘,虽然与体育中心存在一定距离,但地铁及其他配套相对完善,并且主打洋房产品;绿城诚园,还未面世,但一定会成为体育新城的拔高项目。
除主力板块项目外,新希望锦麟玖玺(80中本校)、金山映海(76中本校)皆因占据重点学区,而受到购房群体的关注。
中海明珠公园南侧地块,目前尚未亮相,但定位于“机场旁低密度纯洋房住区”,比新区拥有更完善的配套,会得到自住改善群体的青睐。

02

沙河口区新盘

随着大连城市半径不断扩大,核心区域的项目越发稀缺。作为集星海湾旅游资源和西安路商圈于一身的沙河口区,近两年推出的新盘,可谓“凤毛麟角”。
沙区核心新盘量少,即便有新盘,也一定会走改善或高端路线。绿城大连?园,就是这样一个稀缺的低密新盘,项目主打三室、四室户型。对于周边亟待改善居住环境的“换房族”来说,不失为一个好的选择。由于项目户数较少,在定价合理的情况下,待开盘后很有可能迅速清盘。

03

金普新区新盘

自2019下半年开始,金普新区接力甘区成为大连楼市区域销冠。2020年,小窑湾、金石滩、董家沟等板块都将有新盘入市。

金普新区多为低密项目,且同类产品价格与大连市内相差一半左右。因此,价格一定是金普新区新盘的最大优势。
一方面,受政策影响,小窑湾持续爆发;另一方面,土地大量入市,进一步激活金普。由此可见,未来的金普新区,尤其是小窑湾板块还将有更多项目入市。

04

旅顺口区新盘

2020,旅顺能否焕发“第二春”?2019年,旅顺出让10余宗新地,不乏品牌房企进驻。地价便宜、环境宜居是旅顺的一大优势,但是房价也比较稳定,对于投资型客户来说未必适合,自住的话大可以考虑,比如养老、度假、在高新区上班的刚需人群等。
除招商?海德学府外,盐场新村附近的住宅地块项目也同样值得关注,希望在2020年能够看到更多优势项目活跃于旅顺板块。

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