保利地产笔试题和面试题答案目
一 简答(试卷上标明：不是名词解释，用流利清晰的话作答)6分一个
1、市场定位
2、把房地产市场进行市场细分
3、家庭有哪些生命周期阶段，有什么消费特征，怎么根据不同的家庭生命周期制定营销策略。
4、苹果热销，为什么苹果的品牌如此有吸引力？
5、说说你的理解和看法：非诚勿扰，胶囊公寓，世博会
市场定位(marketing positioning)：企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置，针对消费者或用户对该产品某种特征或属性的重视程度，强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客，从而使该产品在市场上确定适当的位置。简而言之：就是在客户心目中树立独特的形象。
市场细分(market segmentation)是指营销者通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。细分消费者市场的基础 地理细分：国家、地区、城市、农村、气候、地形 人口细分：年龄、性别、职业、收入、教育、家庭人口、家庭类型、家庭生命周期、国籍、民族、宗教、社会阶层心理细分：社会阶层、生活方式、个性 行为细分：时机、追求利益、使用者地位、产品使用率、忠诚程度、购买准备阶段、态度。
CPI 消费物价指数英文缩写为CPI，是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。
GDP: 国内生产总值(Gross Domestic Product，简称GDP)是指在一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现，还可以反映一国的国力与财富。(没有房地产，GDP会掉下来!)
通货膨胀(Inflation)指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给，导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给 (供远小于求)。纸币、含金量低的铸币、信用货币，过度发行都会导致通胀。
创意产业，又叫创造性产业等。指那些从个人的创造力、技能和天份中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
“胶囊公寓”就是在保证住客睡眠、休息舒适度的前提下，将私人空间做到合理的最小化，并把节约出来的有效空间供多人共享，从而来达到有效旅宿环境的最大化。 “胶囊公寓”绝不是简单的群租房。由于他的相对高密度及配套服务的多样化，必须是在专业旅店服务模式管理的条件下才可正常的运营。“胶囊公寓”有宽大、私密、安全、卫生的胶囊床来保证睡眠休息品质，又有休闲活动区、桑拿洗浴区、公共卫生间、投币洗衣机、经济简餐等设施配套。这些就都是胶囊寝室的延伸。具备这样的专业设施，才可能做到安全、舒适的高密度生活空间，符合政府的相关政策法规。国内一些有远识的商家也非常看好这块潜在的大市场，西安、上海已经有了专业厂家的产品配套，推出了多款“胶囊卧房床”。如果再加上政府的规范化管理，相信这种低碳、环保、节能的“胶囊公寓”一定能丰富市场供给，利国、利民、利商家，必将掀起一场“胶囊公寓”投资热潮。
家庭生命周期：一般把家庭生命周期划分为形成、扩展、稳定、收缩、空巢与解体 6个阶段。
市场营销组合策略
4P策略:产品product、价格price、地点place、促销promotion。
4P 理论从企业出发,以产品策略为基础？企业决定制造某一产品,制定一个可以弥补成本又能获利的价格,自己掌控营销渠道并进行促销,基于4P的传统营销是一种为内向外的推动模式,倡导的是“消费者请注意”？主要面向的是无显著差异的消费大众来销售大量制造的规模化产品,注重销售量,采用的营销方式是规模营销？由于在4P中企业处于主动地位,企业与消费者的沟通是“一对多”的沟通,缺乏互动,难以与客户建立长久合作关系,顾客回头率低？?
4C策略:指消费者consumer,成本cost,便利convenience,沟通communication。
A:4C 是由营销学家菲利普？科特勒所提出来的，他提出了整体营销的概念，整合营销其意义就是强调各种要素之间的关联性,要求它们成为统一的有机体。具体地讲，整合营销更要求各种营销要素的作用力统一方向，形成合力，共同为企业的营销目标服务。消费者指消费者的需要和欲望。成本指消费者获得满足的成本。便利指购买的方便性。沟通指与用户沟通.
B:4C理论的一切活动都要以满足消费者为出发点,以“请注意消费者”为座右铭？营销模式由4P的由内向外的推动型转为由外向内的拉动型？由于明确了顾客的需求,4C的营销策略走向细分化,采用差异化营销？强调与消费者进行平等的“一对一”的沟通,充分听取顾客的意见,满足他们的需求,减少客户流失？
4R策略:关联(relevance)、反应(response)、关系(relationship)和回报(return)
4R 理论更明确地立足于消费者,认为顾客需求已从对核心产品？延伸产品等物质需求转变为对购买和使用过程中综合服务的需求？强调以竞争为导向,要求企业在不断成熟的市场环境和日趋激烈的行业竞争中,冷静分析自己的优劣势,采用整合营销,快速响应市场,在竞争中求发展？在沟通方面比4C更进了一步,强调“一对一”双向或多向沟通或合作,将客户纳入企业,成为企业一员,参与产品设计生产过程,创造共同价值？?
4S策略
4S 市场营销策略则主要强调从消费者需求出发，建立起一种“消费者占有”的导向。它要求企业针对消费者的满意程度对产品、服务、品牌不断进行改进，从而达到企业服务品质最优化，使消费者满意度最大化，进而使消费者达到对企业产品产生一种忠诚。 4S是指满意satisfaction、服务service、速度speed、诚意sincerity。
金九银十：很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个“金九银十”的现象。
品牌
品牌简单的讲：是指消费者对产品及产品系列的认知程度。
品牌：是人们对一个企业及其产品、售后服务、文化价值的一种评价和认知，是一种信任。品牌已是一种商品综合品质的体现和代表，当人们想到某一品牌的同时总会和时尚、文化、价值联想到一起，企业在创品牌时不断地创造时尚，培育文化，随着企业的做强做大，不断从低附加值转向高附加值升级，向产品开发优势、产品质量优势、文化创新优势的高层次转变。当品牌文化被市场认可并接收后，品牌才产生其市场价值。波特的五力竞争模型
五力分析模型是迈克尔？波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是：供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。五种力量模型将大量不同的因素汇集在一个简便的模型中，以此分析一个行业的基本竞争态势。五种力量模型确定了竞争的五种主要来源，即供应商的议价能力,购买者的议价能力，潜在进入者的威胁，替代品的威胁，以及最后一点，来自目前在同一行业的公司间的竞争。一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量，不同力量的特性和重要性因行业和公司的不同而变化，如下图所示：
二、案例分析(30分)
2005年肯德基苏丹红事件：大致是肯德基如何转移视线的公关策略
1、根据材料写公关通稿
2、肯德基的危机公关策略是什么？媒体和政府在中间起了什么作用？它的危机公关有什么不足？
3、房地产经营中危机公关有什么重要作用？应该注意什么？
三、材料分析(20分)
和者筑善的品牌材料
1、对“和者筑善”的理解。
2、就品牌中间的四个内涵中选一个进行主题活动的策划，哪四个忘了。反正我选的是关于公益环保的。
四、创新题目(20分)就对高房价、大学生就业难等5个题目中选一个，做出5个创新提案，并论证可行性。